Реферат з бухобліку
Вартість нерухомості і її основні види, визначення зносу об’єкта
нерухомості
Знос характеризується зменшенням корисності об’єкта нерухомості, його
споживчої привабливості з погляду потенційного інвестора і виражається в
зниженні згодом вартості (знеціненні) під впливом різних факторів. В
міру експлуатації об’єкта поступово погіршуються параметри, що
характеризують конструктивну надійність будинків і споруджень, а також
їхня функціональна відповідність поточному і тим більше майбутньому
використанню, зв’язані з життєдіяльністю людини. Крім того, на вартість
нерухомості в неменшому ступені впливають і зовнішні фактори, обумовлені
зміною ринкового середовища, накладенням обмежень на визначене
використання будинків і т.д.
Знос (s) звичайно вимірюють у відсотках, а вартісним вираженням зносу є
знецінення (ПРО).
У залежності від причин, що викликають знецінення об’єкта нерухомості,
виділяють наступні види зносу: фізичний, функціональний і зовнішній.
Фізичний і функціональний знос підрозділяється на переборний і
непереборний.
Переборний знос – це знос, усунення якого фізично можливо й економічно
доцільно, тобто вироблені витрати на усунення того чи іншого виду зносу
сприяють підвищенню вартості об’єкта в цілому.
Виявлення всіх можливих видів зносу – це накопичений знос об’єкта
нерухомості. У вартісному вираженні сукупний знос являє собою різницю
між відбудовною вартістю і ринковою ціною оцінюваного об’єкта.
Сукупний накопичений знос є функцією часу життя об’єкта. Розглянемо
основні оцінні поняття, що характеризують цей показник.
Фізичне життя будинку (ФЖ) – період експлуатації будинку, протягом якого
стан несущих конструктивних елементів будинку відповідає визначеним
критеріям (конструктивна надійність, фізична довговічність і т.п.).
Термін фізичного життя об’єкта закладається при будівництві і залежить
від групи капітальності будинків. Фізичне життя закінчується, коли
об’єкт зноситься.
Хронологічний вік (ХВ) – період часу, що пройшов із дня введення об’єкта
в експлуатацію до дати оцінки.
Економічне життя (ЕЖ) визначається часом експлуатації, протягом якого
об’єкт приносить доход. У цей період проведені поліпшення вносять вклад
у вартість об’єкта. Економічне життя об’єкта закінчується, коли
експлуатація об’єкта не можуть принести доход, позначений відповідною
ставкою по порівнянних об’єктах у даному сегменті ринку нерухомості. При
цьому проведені поліпшення вже не вносять вклад у вартість об’єкта
внаслідок його загального зносу.
Ефективний вік (ЕВ) розраховується на основі хронологічного віку будинку
з обліком його технічного стану і сформованих на дату оцінки економічних
факторів, що впливають на вартість оцінюваного об’єкта. У залежності від
особливостей експлуатації будинку ефективний вік може відрізнятися від
хронологічного віку у велику чи меншу сторону. У випадку нормальної
(типової) експлуатації будинку ефективний вік, як правило, дорівнює
хронологічному.
Термін економічного життя, що залишився, (ТЕЖЗ) будинку – період часу
від дати оцінки до закінчення його економічного життя.
Суб’єктивність визначення таких показників, як термін економічного життя
й ефективний вік, жадає від оцінювача досить високої кваліфікації і
чималого практичного досвіду.
Знос в оцінній практиці необхідно відрізняти за змістом від подібного
терміна, використовуваного в бухгалтерському обліку (нарахування зносу).
Оцінний знос – один з основних параметрів, що дозволяють розрахувати
поточну вартість об’єкта оцінки на конкретну дату.
Фізичний знос – поступова втрата споконвічно закладених при будівництві
техніко-експлуатаційних якостей об’єкта під впливом природно-кліматичних
факторів, а також життєдіяльності людини.
Методи розрахунку фізичного зносу будинків наступні:
• нормативний (для житлових будинків);
• вартісний;
• метод терміну життя.
Нормативний метод розрахунку фізичного зносу припускає використання
різних нормативних інструкцій міжгалузевого чи відомчого рівня. Як
приклад можна назвати Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків
(ВСН 53-86) Державного комітету з цивільного будівництва й архітектури
при Держбуді СРСР. – М., 1990, застосовувані бюро технічної
інвентаризації з метою оцінки фізичного зносу житлових будинків при
технічній інвентаризації, плануванні капітального ремонту житлового
фонду незалежно від його відомчої приналежності.
У зазначених правилах дана характеристика фізичного зносу різних
конструктивних елементів будинків і їхня оцінка.
Фізичний знос будинку варто визначати по формулі
(1)
де Fф – фізичний знос будинку, %;
Fі – фізичний знос г-го конструктивного елемента, %;
Lі – коефіцієнт, що відповідає частці відбудовної вартості і-го
конструктивного елемента в загальній відбудовній вартості будинку;
n – кількість конструктивних елементів у будинку.
Частки відбудовної вартості окремих конструкцій, елементів і систем у
загальній відбудовній вартості будинку (у відсотках) звичайно приймають
за укрупненими показниками відбудовної вартості житлових будинків,
затверджених у встановленому порядку, а для конструкцій, елементів і
систем, що не мають затверджених показників, по їх кошторисній вартості.
Описана методика застосовується винятково у вітчизняній практиці. При
всій наочності і переконливості їй властиві наступні недоліки:
• через своєї «нормативності» вона споконвічно не може врахувати
нетипові умови експлуатації об’єкта;
• трудомісткість застосування через необхідну деталізацію конструктивних
елементів будинку;
• неможливість виміру функціонального і зовнішнього зносу;
• суб’єктивність питомого зважування конструктивних елементів.
В основі вартісного методу визначення фізичного зносу лежить фізичний
знос, виражений на момент його оцінки співвідношенням вартості
об’єктивно необхідних ремонтних заходів, що усувають ушкодження
конструкцій, елемента, чи системи будинки в цілому, і їхньої відбудовної
вартості.
Вартість нерухомості і її основні види
Нерухоме майно знаходиться у вільному цивільному обороті і є об’єктом
різних угод, що породжує потребу в оцінці його вартості, тобто у
визначенні грошового еквівалента різних видів нерухомості в конкретний
момент часу.
Вартість нерухомості, як і будь-якого товару, має двох форм прояву –
споживчу і мінову вартість.
Споживча вартість обумовлена сукупністю природних і суспільних
властивостей і процесів об’єкта нерухомості з погляду конкретного
користувача, що виходить зі сформованого варіанта її використання, а
також природними і суспільними властивостями товару, що визначені рівнем
технічного розвитку і суспільних потреб.
Родючість і місце розташування земельної ділянки, кількісні і якісні
характеристики будинків і споруджень, їхня унікальність і довговічність,
смаки і переваги власника і багато інших факторів формують споживчу
вартість об’єкта нерухомості. Наприклад, що застарів в архітектурному й
інженерному плані житловий будинок може представляти для родини високу
споживчу вартість, обумовлену історичними чи родоводами факторами, однак
його мінова вартість буде невеликою.
Мінова вартість виникає в процесі обміну об’єктів нерухомості. При цьому
в товарному господарстві загальним еквівалентом виміру виступають гроші.
На конкурентному ринку ціна, як грошове вираження вартості, є чинником,
що врівноважує сили попиту та пропозиції. Форма прояву мінової вартості
– ціна, що відбиває сумарну дію всіх ринкових факторів.
Корисність – форма вираження споживчої вартості.
Витрати – це виражені в грошовій формі витрати на чи створення
реконструкцію об’єкта нерухомості. Насамперед, вони являють собою міру
витрат, необхідних для відтворення точної копії об’єкта або об’єкта,
аналогічного по корисності об’єкту оцінки.
Місце розташування, що значною мірою визначає величину експлуатаційних
витрат, особливо транспортних, часто виступає необхідним елементом
технології (наприклад, далеко не в кожнім місці можна побудувати
річковий чи порт гідроелектростанцію), нарешті, елементом зручності для
покупця.
Попит та пропозиція. При зниженні попиту ймовірна ціна продажу об’єкта
може упасти нижче витрат на його відтворення.
Перебування в цивільному обороті – дозволена можливість передачі прав
власності на об’єкт нерухомості. Якщо об’єкт не знаходиться в цивільному
обороті (наприклад, земельна ділянка, що знаходиться в зоні історичної
забудови, наданий у безстрокове користування без права продажу й
оренди), то його не можна передати в обмін на який-небудь еквівалент.
Він буде володіти тільки споживчою вартістю для його користувача.
Таким чином, ціна – це грошове вираження вартості об’єкта нерухомості, з
погляду типових суб’єктів ринку, на конкретну дату продажу, виходячи з
варіанта його найкращого використання.
Ціна як форма прояву вартості, що виражає результат, неминуче
відхиляється від вартості висновку угоди між покупцем і продавцем у
конкретних ринкових умовах під впливом різних фінансових факторів.
Задача практикуючих оцінювачів – оцінити вартість об’єкта як
фундаментальну основу оцінки.
Для цього практикуючим оцінювачам необхідно правильно вибрати вид
обумовленої вартості, що відповідає цілям і умовам оцінки з обліком:
• міжнародних стандартів оцінки;
• переходу російської економіки на міжнародні вимоги бухгалтерського
обліку й аудита;
• принципів фінансового менеджменту й інвестиційного проектування.
У залежності від цілей оцінки, повноти оцінюваних прав на нерухомість
різні види вартості можуть бути об’єднані в дві основні групи (мал. 1.):
• вартість в обміні як вираження мінової вартості;
• вартість у користуванні як вираження споживчої вартості.
Вартість в обміні характеризує здатність об’єкта нерухомості
обмінюватися на чи гроші на інші товари, носить об’єктивний характер і
лежить в основі проведення операцій з нерухомістю на ринку:
купівлі-продажу, передачі в заставу, у тому числі і під кредити, здачі в
оренду, внесення в статутні фонди підприємств і т.д.
Форми прояву вартості в обміні:
• ринкова;
• ліквідаційна;
Ринкова Інвестиційна
Ліквідаційна Балансова
Заставна Оподатковувана
Страхова
Орендна
Утилізована
Рис. 1. Групи вартості нерухомості
• заставна;
• страхова;
• орендна;
• утилізована.
Вартість у користуванні обумовлена корисністю об’єкта нерухомості при
визначеному варіанті його використання і носить суб’єктивний характер,
відбиваючи сформовані можливості експлуатації об’єкта конкретним
власником, не зв’язані з купівлею-продажем об’єкта і з іншими ринковими
операціями.
Оцінка вартості в користуванні об’єкта нерухомості виробляється виходячи
з існуючого профілю його використання і тих фінансово-економічних
параметрів, що спостерігалися в початковий період функціонування об’єкта
і прогнозуються в майбутньому.
Вартість у користуванні розраховується виходячи з поточного використання
об’єкта і наближається до ринкової вартості в міру збільшення кількості
покупців, що бажають і здатних придбати нерухомість для подібних цілей.
Форми прояву вартості в користуванні:
• інвестиційна;
• балансова;
• вартість для цілей оподатковування (у Росії) і інші. Кожний з
перерахованих видів вартості в обміні й у користуванні має свою область
застосування й обмеження.
Наріжний камінь теорії оцінки нерухомості – це поняття «ринкова
вартість».
Ринкова вартість визначається виходячи з варіанта найкращого
використання об’єкта нерухомості.
На практиці використовуються різні визначення ринкової вартості, причому
в юридичних інстанціях, кредитних організаціях, фінансових і страхових
компаніях її трактування має визначені особливості.
Ринкова вартість – найбільш ймовірна ціна, по якій даний об’єкт оцінки
може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли
сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією,
а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні
обставини, тобто коли:
• одна зі сторін угоди не зобов’язана відчужувати об’єкт оцінки, а інша
– не зобов’язана приймати виконання;
• сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх
інтересах;
• об’єкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічній
оферти;
• ціна угоди являє собою розумну винагороду за об’єкт оцінки;
• платіж за об’єкт оцінки виражений у грошовій формі.
Частою помилкою починаючих оцінювачів є прийняття ціни попередніх схожих
угод за вартість аналогічної нерухомості без аналізу умов, у яких
відбулися ці угоди. Поки не проведений детальний аналіз умов угоди, не
можна зробити обґрунтований висновок про ринкову вартість нерухомості.
Якщо умови угод з нерухомістю відрізняються від типових для даного
сегмента ринку, наприклад, по формах фінансування, то для визначення
ринкової вартості необхідно увести виправлення, що відбивають реакцію
ринку на умови, що змінилися.
Типовою помилкою є і зіставлення ринкової ціни з витратами на
будівництво порівнянного об’єкта. Тільки в рідких випадках
збалансованого ринку, коли відносно новий чи будинок спорудження буде
відповідати найкращому і найбільш ефективному використанню земельної
ділянки, витрати і ринкова вартість будуть близькі за значенням. В всіх
інших ситуаціях величина витрат і ринкової вартості нерухомості будуть у
тім чи іншому ступені розходитися.
Ліквідаційна вартість – грошова сума у виді різниці між доходами від
ліквідації об’єкта нерухомості і витратами на її проведення. Це
вартість, з яким приходиться погоджуватися продавцю при змушеному
продажі нерухомості в обмежений період часу, що не дозволяє значному
числу потенційних покупців ознайомитися з об’єктом і умовами продажу.
Заставна вартість – вартість об’єкта нерухомості, що забезпечує
іпотечний кредит, що кредитор сподівається одержати при змушеному
продажі на ринку даного об’єкта нерухомості у випадку
неплатоспроможності позичальника. Величина заставної вартості служить
верхньою межею позички, що надається під заставу об’єкта нерухомості.
Заставна вартість менше ринкової вартості на величину ризикової
складовий, а також доходу кредитної установи від даної операції.
У статті 69 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)»
спеціально підкреслюється: «Іпотека чи будинку спорудження допускається
тільки з одночасною іпотекою по тім же договорі земельної ділянки, на
якому знаходиться цей чи будинок спорудження, або частини ділянки, що
функціонально забезпечує об’єкт, що закладається, або приналежного
заставнику права оренди цієї чи ділянки його відповідної частини». Даним
законом усуваються багато юридичних складностей, що виникали на практиці
при окремій заставі будинків і споруджень без визначення статусу прав на
земельні ділянки, що знаходяться, як правило, у муніципальній власності.
Страхова вартість – грошова сума, на яку можуть бути застраховані
елементи нерухомості, що руйнуються, розрахована відповідно до методик,
використовуваними в сфері державного і приватного страхування. Заснована
на принципі чи заміщення відтворення з урахуванням накопиченого зносу
об’єктів нерухомості, підданих ризику знищення. Розраховується як
залишкова вартість заміщення. Вартість заміщення являє собою оцінку
сукупних витрат на відновлення об’єкта нерухомості в сформованих
ринкових умовах.
На практиці страхуються земельні ділянки з будинками і чи спорудженнями,
що частіше, тільки будівлі. У багатьох розвитих країнах широке поширення
одержало страхування сільськогосподарських земель від екологічного
забруднення, ерозії ґрунту і зниження її родючості.
Ринкова вартість оренди (орендна вартість) – величина орендної плати, за
якої може бути зданий в оренду об’єкт нерухомості на дату оцінки при
типових ринкових умовах, тобто якщо:
• на дату оцінки об’єкт не зайнятий і готовий до здачі в оренду на
умовах конкурентного ринку, а орендодавець і орендар досить інформовані
про характеристики об’єкта і діють розумно і без примуса;
• період експозиції об’єкта нерухомості достатній для того, щоб банк був
доступний для потенційних орендарів, а також для узгодження величини
орендної плати, висновку договору про оренду й інших умов, необхідних
для здачі об’єкта в оренду;
• стан ринку, динаміка ставок орендної плати й інших умов є типовими на
дату оцінки вартості оренди, тобто не є надмірно обтяжними чи вигідними
для оренди такого типу і даного виду нерухомості;
• при визначенні вартості оренди не враховуються пропозиції завищених
(занижених) орендних ставок потенційним орендарем, що має особливий
інтерес до даного об’єкта нерухомості, а також знаходиться в родинних чи
ділових зв’язках з орендодавцем.
Ринкова вартість оренди є різновидом ринкової вартості й оцінюється при
здачі об’єкта нерухомості в короткострокову чи довгострокову оренду.
Місцеві органи влади спеціально затверджують методику розрахунку розміру
орендної плати і щорічні ставки орендної плати за муніципальні об’єкти
нерухомості. Наприклад, розпорядженням мера Москви встановлений
особливий порядок визначення розміру орендної плати за землю в Москві.
Інвестиційна вартість – вартість об’єкта нерухомості для конкретного
інвестора (групи інвесторів), заснована на його інвестиційних вимогах і
перевагах. Розрахунок вартості заснований на суб’єктивній оцінці
дисконтованих витрат і доходів інвестора, очікуваних від використання
даного об’єкта нерухомості в перспективному інвестиційному проекті.
В основі розрахунку інвестиційної вартості лежить доцільність
інвестування, з погляду типових інвесторів, на даному сегменті ринку
нерухомості. Наприклад, інвестиційна вартість будинку, розташованого в
центрі міста, може бути визначена виходячи з найбільш ефективного
використання аналогічних об’єктів нерухомості з урахуванням насиченості
ринку даними послугами і рівномірна з поточними доходами, що втратив би
власник будинку при його продажі.
Інвестиційна вартість нерухомості для конкретного інвестора
відрізняється від її ринкової вартості в результаті різних оцінок
необхідної ставки прибутковості, престижності, перспективності місця
розташування, можливості одержання «спіритичного» ефекту. Вона
розраховується при забудові вакантних земельних ділянок, розширенні і
реконструкції об’єктів нерухомості, внесенні об’єктів нерухомості як
внесок у статутні капітали підприємств і в інших випадках.
Балансова вартість – вартість об’єкта, відбита в балансі чи підприємства
організації. Вона складається з первісної вартості нерухомості на момент
введення в експлуатацію, скоректованої (проіндексованої) на всі
проведені переоцінки основних фондів за винятком бухгалтерської
амортизації, а також за винятком вартості зроблених поліпшень за період
експлуатації.
Вартість для цілей оподатковування (оподатковувана вартість) –
установлюється на основі нормативних документів, що відносяться до
оподатковування нерухомості. У країнах з перехідною економікою ця
вартість, як правило, не відповідає ринкової вартості. Так, у Російській
Федерації законом встановлено обчислювати податок від балансової
вартості, тобто вартості активів, включених у визначені статті балансу
підприємств і організацій.
Відповідно до Податкового кодексу оподатковування земельних ділянок буде
здійснюватися на основі кадастрової вартості чи землі її нормативної
ціни.
Для приватних осіб, власників нерухомості, наприклад, приватизованих
квартир, податок установлюється місцевими органами влади.
PAGE
PAGE 1
ЦІНА НЕРУХОМОСТІ
ЦІНА НЕРУХОМОСТІ
ЦІНА НЕРУХОМОСТІ
Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter
