Договір найму жилого приміщення (курсова робота)

Курсова робота

на тему:

“Договір найму жилого приміщення”План

ВСТУП

РОЗДІЛ 1. ПОНЯТТЯ ЖИТЛОВОГО ЗАКОНОДАВСТВА ТА НАЙМА ЖИТЛА

РОЗДІЛ 2. ПОНЯТТЯ, ЗМІСТ ТА ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ НАЙМУ ЖИЛОГО ПРИМІЩЕННЯ

РОЗДІЛ 3. ПРАВА НАЙМАЧА ЖИТЛА І ЧЛЕНІВ ЙОГО СІМ’Ї ЗГІДНО ДОГОВОРУ НАЙМУ
ЖИЛОГО ПРИМІЩЕННЯ

РОЗДІЛ 4. ЗМІНА І РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ НАЙМУ ЖИТЛА

РОЗДІЛ 5. ПІДНАЙОМ ЖИЛОГО ПРИМІЩЕННЯ

ВИСНОВКИ

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

Вступ

Тема даної курсової роботи: “Договір найму жилого приміщення”. Вивчення
даного питання є потрібним і актуальним. Актуальним, в першу чергу
тому, що договір найму жилого приміщення є двостороннім та сплатним і
має багато спільного з договором майнового найму, проте у системі
договорів займає самостійне місце. Це зумовлено тим, що договір найму
жилого приміщення спрямований на забезпечення постійної потреби громадян
у житлі та правильного використання для цього житлового фонду.

Договір найму жилого приміщення укладається на підставі Типового
договору, в якому зазначено, хто є сторонами в договорі, характеристику
предмета договору, права, обов’язки та відповідальність сторін за
договором. Права та обов’язки сторін регламентують також Правила
користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими
територіями, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8
жовтня 1992 р. № 372. Предметом договору найму жилого приміщення має
бути жиле приміщення, призначене для проживання в ньому, яке
впорядковане відповідно до умов даного населеного пункту і відповідає
встановленим санітарним та технічним вимогам.

В даній роботі будуть досліджені такі питання як: поняття, зміст та
предмет договору найму жилого приміщення, права наймача житла і членів
його родини, зміна і розірвання договору найму житла, поняття про
піднайом житла. Гадаю, що вивчення цих питань дасть змогу якнайкраще
розкрити обрану тему для дослідження.

Розділ 1. Поняття житлового законодавства

та найма житла

Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Одним
з найважливіших видів цивільних правовідносин, спрямованих на
задоволення потреб громадян у житлі, є житлові зобов’язання, що
випливають з договору найму жилого приміщення, з членства в
житлово-будівельному чи житловому кооперативах, з деяких інших угод.

Згідно із ст. 4 Житлового кодексу України жилі будинки та жилі
приміщення в інших будівлях становлять житловий фонд, який складається з
державного житлового фонду, громадського житлового фонду, фонду
житлово-будівельних кооперативів та приватного житлового фонду. Жилі
будинки та жилі приміщення призначаються для постійного проживання
громадян і не можуть використовуватися для потреб промислового характеру
[3].

Житлове законодавство — це сукупність нормативно-правових актів, які
регулюють суспільні відносини щодо реалізації конституційного права на
житло та пов’язані з ними відносини щодо управління житловим фондом,
забезпечення його збереження, експлуатації і ремонту.

Загальні правила найму (оренди) житла передбачені у гл.59 ЦК. Основним
спеціальним нормативно-правовим актом житлового законодавства є ЖК.

Житловий фонд утворюють жилі будинки, а також жилі приміщення в інших
будівлях, що знаходяться на території України.

Існує кілька видів житлового фонду:

— державний;

— громадський;

— фонд житлово-будівельних та житлових кооперативів;

— приватний.

Надання жилих приміщень у будинках державного та громадського житлового
фонду регулюють Правила обліку громадян, які потребують поліпшення
житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР,
затверджені постановою Ради Міністрів УРСР та Української
республіканської ради професійних спілок від 11 грудня 1984 р. №470.

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, здійснюється,
як правило, за місцем проживання громадян у виконавчому комітеті
районної, міської, районної в місті, селищної, сільської ради.

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, що працюють на
підприємствах, в установах, організаціях, що мають житловий фонд і
ведуть житлове будівництво, здійснюється за місцем роботи, а за їх
бажанням — також і за місцем проживання.

Кожна сім’я може перебувати на квартирному обліку за місцем роботи
одного з членів сім’ї (за їх вибором) та у виконавчому комітеті місцевої
ради за місцем проживання. Для взяття на квартирний облік необхідна
потреба в поліпшенні житлових умов, а також постійне проживання і
прописка в даному населеному пункті.

Такими, що потребують поліпшення житлових умов, вважаються громадяни:

— забезпечені житлом нижче за встановлений рівень;

— які проживають у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним
і технічним вимогам;

— які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв’язку з
чим вони не можуть проживати в комунальній квартирі або в одній кімнаті
з членами своєї сім’ї;

— які проживають за договором піднайму житла в будинках державного або
громадського фонду чи за договором найму житла в будинках
житлово-будівельних кооперативів;

— які проживають тривалий час за договором найму (оренди) в приватних
будинках (квартирах);

— які проживають в гуртожитках;

— які проживають в одній кімнаті по дві і більше сім’ї незалежно від
родинних відносин, або особи різної статі старші 9 років, крім подружжя
(в тому числі коли займане ними жиле приміщення складається більш як з
однієї кімнати).

Надання житла здійснюється в порядку черговості. Законодавство
встановило перелік осіб, які мають право першочергового надання житла.
До них, зокрема, належать:

— інваліди Великої Вітчизняної війни та прирівняні до них особи;

— Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці;

— особи, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань;

— учасники війни;

— інваліди праці І і II груп та інваліди І і II груп з числа
військовослужбовців;

— матері, яким присвоєно звання “Мати-героїня”;

— сім’ї при народженні близнят;

— багатодітні сім’ї;

— вчителі та інші педагогічні працівники загальноосвітних шкіл і
професійно-технічних навчальних закладів.

Позачергово житло надається:

— громадянам, житло яких внаслідок стихійного лиха стало непридатним
для проживання;

— особам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;

— особам, які повернулися з державного дитячого закладу, від родичів,
опікуна або піклувальника; громадянам, незаконно засудженим і згодом
реабілітованим, — за неможливості повернення займаного раніше житла;

— дітям-інвалідам, що не мають батьків або батьки яких позбавлені
батьківських прав і проживають у державних або інших соціальних
установах, після досягнення повноліття, якщо за висновком
медико-соціальної експертизи вони можуть здійснювати самообслуговування
і вести самостійний спосіб життя;

— особам, обраним на виборну посаду, коли це пов’язано з переїздом в
іншу місцевість;

— членам сім’ї народного депутата України в разі його смерті в період
виконання депутатських обов’язків у Верховній Раді України на постійній
основі.

При наданні житла не допускається заселення однієї кімнати особами
різної статті, старшими за 9 років, крім подружжя, а також особами, які
хворіють на деякі тяжкі форми хронічних захворювань, у зв’язку з чим
вони не можуть проживати в одній кімнаті з членами своєї сім’ї.

Жиле приміщення надається громадянам у межах 13,65 кв. м жилої площі на
одну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою
площею в даному населеному пункті. Рішення про надання житла приймає
виконавчий комітет місцевої ради або адміністрація підприємства разом із
профкомом (спільним рішенням).

На підставі рішення про надання житла в будинках державного або
громадського житлового фонду виконавчий комітет місцевої ради видає
громадянинові ордер, який є єдиною підставою для вселення в надане жиле
приміщення. Ордер дійсний протягом 30 днів.

Державний житловий фонд перебуває у віданні місцевих рад народних
депутатів і віданні міністерств, державних комітетів та відомств
(відомчий житловий фонд).

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, ведуть, як
правило, за місцем їх проживання органи державної адміністрації або
виконкоми районних (міських) рад народних депутатів. Потреба у житлі
визначається певними критеріями, що передбачені у ст. 34 Житлового
кодексу України:

• забезпечення житловою площею нижче рівня, який визначається
виконавчими комітетами обласних. Київської та Севастопольської міських
рад народних депутатів спільно з радами профспілок;

• проживання у приміщенні, яке не відповідає встановленим санітарним і
технічним вимогам;

• тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв’язку з чим хворий не
може проживати в комунальній квартирі чи в одній кімнаті з членами своєї
сім’ї;

• проживання у гуртожитках;

• проживання в одній кімнаті двох і більше сімей незалежно від родинних
відносин чи осіб різної статі старших за 9 років, крім подружжя, тощо.

Громадянам, які перебувають на квартирному обліку, жилі приміщення
надаються у порядку загальної черги, крім осіб, цю мають право на
першочергове одержання жилих приміщень. До таких громадян належать:
інваліди Великої Вітчизняної війни, Герої Радянського Союзу, Герої
Соціалістичної Праці, особи, нагороджені орденами Слави, Трудової Слави,
“За службу Батьківщині в Збройних Силах СРСР” усіх трьох ступенів,
інваліди 1 та 2-ї груп з числа військовослужбовців, інваліди праці 1 та
2-ї груп та інші особи (ст. 45 Житлового кодексу).

Крім того, жилі приміщення можуть надаватися позачергово:

• громадянам, чиє житло стало непридатним для проживання у зв’язку зі
стихійним лихом;

• громадянам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу
місцевість;

• особам, реабілітованим внаслідок незаконного засудження;

• особам, обраним на виборну посаду, якщо це пов’язано з переїздом в
іншу місцевість, та в деяких Інших випадках (ст. 46 Житлового кодексу).

Заяви громадян про взяття на квартирний облік розглядаються житловими
комісіями органів державної адміністрації чи місцевих рад народних
депутатів; спори про відмову у взятті на облік судам не підвідомчі, їх
розглядають тільки в адміністративному порядку. Жилі приміщення у
будинках місцевих рад народних депутатів надаються на підставі рішення
органів державної адміністрації або місцевої ради з участю представників
громадських організацій. Вселення громадян на надану їм за рішенням
вказаних органів житлову площу проводиться тільки за ордерами, які видає
виконком на підставі цього рішення. Ордер — це адміністративний акт
(письмове розпорядження, наказ) виконкому місцевої ради народних
депутатів на вселення громадянина (та його сім’ї ) у зазначене в ньому
жиле приміщення. З одного боку, ордер породжує адміністративно-правові
відносини між виконкомом та житлово-експлуатаційною організацією, куди
він передається, а з другого — цивільно-правові відносини між
громадянином та зазначеною організацією, що зобов’язана укласти договір
найму жилого приміщення з цим громадянином. Спори про видачу ордера
судам не підвідомчі, але у тих випадках, коли жиле приміщення надається
з цивільно-правових підстав, зокрема при приєднанні жилого приміщення,
що звільнилось у квартирі, іншому наймачу (ст. 54 Житлового кодексу),
при виселенні з наданням іншого жилого приміщення (ст. 109 Житлового
кодексу) тощо, громадяни мають право по суду вимагати видачі ордера.

Ордер може бути виданий лише на вільне жиле приміщення.

Розділ 2. Поняття, зміст та предмет договору найму жилого приміщення

За договором найму жилого приміщення одна сторона (наймодавець)
зобов’язана надати іншій стороні (наймачеві) за плату жиле приміщення
для проживання в ньому.

Договір найму жилого приміщення є двостороннім та сплатним і має багато
спільного з договором майнового найму, проте у системі договорів займає
самостійне місце. Це зумовлено тим, що договір найму жилого приміщення
спрямований на забезпечення постійної потреби громадян у житлі та
правильного використання для цього житлового фонду [1, ст.105].

Від імені наймодавця стороною у договорі найму жилого приміщення
виступає житлово-експлуатаційна організація, а інтереси всіх включених
до ордера членів сім’ї наймача представляє особа, на ім’я якої видано
ордер і яка укладає договір найму.

Згідно з Типовим договором найму жилого приміщення у будинках державного
та громадського житлового фонду в Україні (затверджений постановою Ради
Міністрів УРСР від 11 серпня 1988 р.) наймодавець зобов’язаний
забезпечити належне утримання жилого будинку та прилеглої до нього
території, своєчасно проводити ремонт жилого будинку, забезпечити роботу
його технічного обладнання, на час капітального ремонту надавати
наймачеві та членам його сім’ї інше жиле приміщення тощо.

Права та обов’язки сторін регламентують також Правила користування
приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджені
постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 372.

Наймач зобов’язаний виконувати правила користування жилими приміщеннями,
своєчасно сплачувати квартирну плату, додержуватися правил пожежної
безпеки, своєчасно проводити поточний ремонт тощо.

У Типовому договорі та Правилах передбачено також права сторін, зміст
яких досить детально викладено нижче.

Згідно з ч. 4 ст. 61 Житлового кодексу України умови договору найму
жилого приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім’ї’,
порівняно з умовами, передбаченими Житловим кодексом, Типовим договором
найму жилого приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними.
Так, наприклад, якщо у договорі буде обумовлено строк його дії,
неможливість проведення обміну тощо, то ці умови є недійсними і при
розгляді спору не беруться до уваги.

Предметом договору найму жилого приміщення у будинках державного
житлового фонду може бути лише приміщення, що відповідає вимогам статей
50 і 63 Житлового кодексу, тобто це перш за все може бути окрема
квартира, Інше окреме ізольоване жиле приміщення, що складається з
однією чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Предметом договору найму жилого приміщення має бути жиле приміщення,
призначене для проживання в ньому, яке впорядковане відповідно до умов
даного населеного пункту і відповідає встановленим санітарним та
технічним вимогам [2, ст. 124].

У частині 2 ст. 63 Житлового кодексу зазначено, що не може бути
самостійним предметом договору найму жиле приміщення, яке хоч і є
ізольованим, але за розміром воно менше встановленого для надання одній
особі, частина кімнати чи кімната, що має з іншою спільний хід, а також
підсобні приміщення (кухня, коридор тощо).

Розміри жилих приміщень, цю надаються в Україні, передбачені ст. 47
Житлового кодексу і не повинні перевищувати 13,65 кв. м на одну особу,
але не можуть бути менше рівня середньої забезпеченості громадян у
даному населеному пункті.

Глава 59 ЦК регулює найм (оренду) житла. Договір найму (оренди) житла —
це договір, за яким одна сторона — власник житла (наймодавець) передає
або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для
проживання у ньому на певний строк за плату [6, ст.810].

Отже, можна вважати, що коло прав наймача житла розширене — воно включає
не тільки користування, що традиційно вважається єдиним повноваженням
наймача стосовно використовуваного ним майна, а й володіння.

Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла,
що є об’єктом права державної або комунальної власності, встановлюються
законом.

До договору найму житла, крім найму житла, що є об’єктом права державної
або комунальної власності, застосовуються положення ЦК, якщо інше не
встановлено законом.

Згідно з ЖК договір найму жилого приміщення — це договір, за яким
наймодавець зобов’язується надати жиле приміщення в користування
наймачеві та членам його сім’ї, а наймач зобов’язується використовувати
житло за призначенням, забезпечувати його цілісність і вчасно вносити
квартирну плату.

Характеристики договору — двосторонній, сплатний. Згідно з ЦК він може
бути як консенсуальним, так і реальним (відповідно до ЖК є
консенсуальним).

Відмінності договору найму (оренди) житла від договору найму:

а) предмет договору найму житла — лише жиле приміщення;

б) наймачі за договором найму житла — лише фізичні особи (це
передбачено ЖК, а згідно з ЦК наймачами можуть бути і юридичні особи);

в) коло прав наймача в договорі найму житла ширше, ніж у договорі найму
— зокрема, право користування житлом у будинках державного та
громадського фонду, право обміну тощо;

г) договір найму житла породжує права та обов’язки не тільки для
наймача, а й для членів його сім’ї;

д) договір найму житла в будинках державного і громадського фонду має
безстроковий характер.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира
або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути
придатним для постійного проживання. Наймач житла у багатоквартирному
житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок
[6, ст.812].

Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи.
Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для
проживання у ньому фізичних осіб [6, ст.813].

Сторони договору найму жилого приміщення в будинках державного і
громадського житлового фонду — житлово-експлуатаційна організація (а в
разі її відсутності — підприємство, установа, організація) та
ордеродержатель. У договорі найму жилого приміщення в будинках
приватного житлового фонду наймодавцем виступає власник жилого будинку.

ЖК передбачає обов’язкову письмову форму договору найму жилого
приміщення. Недотримання письмової форми договору не має наслідком його
недійсність.

Стаття 816 ЦК визначає правовий статус наймача та осіб, які постійно
проживають разом з ним. У договорі найму житла мають бути вказані особи,
які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з
наймачем прав та обов’язків щодо користування житлом. Наймач несе
відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами,
які проживають разом з ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їх
обов’язки за договором найму житла є солідарними. Порядок користування
житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним,
визначається за домовленістю між ними, а у разі спору — встановлюється
за рішенням суду.

Згідно з ЖК члени сім’ї наймача, які спільно проживають з ним,
користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов’язки, що
випливають з договору найму жилого приміщення. Наймач не користується
будь-якою перевагою перед членами сім’ї в здійсненні права користування
житлом.

Відповідно до ЖК членів сім’ї наймача можна поділити на дві групи. Перша
— чоловік (дружина) наймача, їх діти і батьки. Друга — інші особи, якщо
вони постійно проживають з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.
Вони можуть бути визнані членами сім’ї наймача. Це може бути, наприклад,
фактична дружина наймача. При виникненні спору суд, вирішуючи питання
про визнання особи членом сім’ї наймача, з’ясовує характер його відносин
з наймачем, іншими членами сім’ї, встановлює, чи мали місце ведення
спільного господарства (наявність спільних витрат), а також інші
обставини, що свідчать про наявність сімейних відносин.

Іноді трапляється неправильне тлумачення закону про поняття члена сім’ї
наймача. Так, районний суд Одеської області, задовольняючи позов про
виселення подружжя П., зазначив у рішенні, що П. не були членами сім’ї
померлого наймача С., оскільки не були його близькими родичами, як того
вимагає ЖК України. Однак ЖК не пов’язує визнання особи членом сім’ї
наймача з наявністю близької спорідненості, та й узагалі родинних
відносин. Тому цей аргумент суду не можна визнати правильним.

Особи, які перестали бути членами сім’ї наймача, але продовжують
проживати в займаному жилому приміщенні, мають такі ж права та
обов’язки, як наймач та члени його сім’ї.

Наймач і члени його сім’ї мають право користування житлом (в будинках
державного та громадського фонду — безстрокове право). Воно включає
можливість вселення членів сім’ї, обміну, здачі в під-найм, вселення
тимчасових мешканців тощо.

Розділ 3. Права наймача житла і членів його сім’ї згідно договору
найму жилого приміщення

Право на вселення членів сім’ї. Згідно зі ст.817 ЦК наймач та особи, які
постійно проживають разом з ним, мають право за їх взаємною згодою та за
згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у
ньому. Особи, які вселилися у житло відповідно до вищевказаних правил,
набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не
було передбачено при їх вселенні [6, ст.817].

Одним з найважливіших прав наймача є право на вселення в займане жиле
приміщення свого чоловіка (дружини), дітей, батьків, а також інших осіб.
Здійснення цього права відповідно до ЖК можливе лише за письмовою згодою
всіх членів сім’ї, що проживають у цьому приміщенні, за винятком
вселення до батьків неповнолітніх дітей, коли такої згоди не потрібно.

Вирішуючи спори про право користування жилим приміщенням осіб, які
вселилися до наймача, суд з’ясовує, чи дотриманий установлений порядок
при їх вселенні, зокрема: чи була письмова згода на це всіх членів сім’ї
наймача, чи були вони прописані в цьому приміщенні, чи було це
приміщення постійним місцем їх проживання, чи вели вони з наймачем
спільне господарство, тривалість часу їх проживання. З урахуванням
обставин конкретної справи суд може взяти до уваги поважність причин, за
якими особу, яка вселилася до наймача як член сім’ї, не було прописано в
жилому приміщенні.

Особи, які вселилися в жиле приміщення як члени сім’ї наймача, набувають
рівне з іншими членами сім’ї право користування жилим приміщенням, якщо
при вселенні між цими особами, наймачем та проживаючими з ним членами
сім’ї не було іншої угоди про порядок користування житлом.

Якщо зазначені особи були вселені без згоди членів сім’ї наймача, то
вони не набувають права користування жилим приміщенням.

Право на збереження житла за тимчасово відсутніми особами [1, с.207].

Згідно зі ст.71 ЖК у разі тимчасової відсутності наймача або членів його
сім’ї у будинках державного або громадського житлового фонду за ними
зберігається жиле приміщення протягом шести місяців. Однак жиле
приміщення може зберігатися за тимчасово відсутніми і протягом більш
тривалих термінів.

У ЖК зазначені випадки, коли жиле приміщення зберігається за тимчасово
відсутніми понад шість місяців:

1) призов на строкову військову службу або направлення на альтернативну
(невійськову) службу, а також призов офіцерів із запасу на дійсну
військову службу на строк до трьох років — протягом усього періоду
проходження військової служби; перебування на військовій службі
прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби —
протягом перших п’яти років перебування на військовій службі;

2) тимчасовий виїзд з постійного місця проживання за умовами і
характером роботи, у тому числі за кордоном (екіпажі суден, працівники
геологічних, розвідувальних партій, експедицій тощо) або у зв’язку з
навчанням (учні, студенти, аспіранти, стажисти тощо) — протягом усього
часу виконання цієї роботи або навчання;

3) поміщення дітей на виховання в дитячий заклад, до родичів, опікуна
чи піклувальника — протягом усього часу їх перебування, якщо в жилому
приміщенні залишилися проживати інші члени сім’ї;

4) виїзд у зв’язку з виконанням обов’язків опікуна (піклувальника) —
протягом усього часу виконання цих обов’язків;

5) влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалі-дів у
будинки-інтернати та інші установи соціальної допомоги — протягом усього
часу перебування в них;

6) виїзд для лікування в лікувально-профілактичному закладі — протягом
всього часу перебування в ньому;

7) взяття під варту або засудження до позбавлення волі — протягом
усього часу перебування під вартою або відбування покарання, якщо в
житлі залишилися проживати інші члени сім’ї.

Визнання особи такою, що втратила право користування житлом внаслідок
відсутності понад встановлені строки, провадиться в судовому порядку за
позовом наймодавця, наймача і членів його сім’ї.

Якщо наймач або члени його сім’ї були відсутні з поважних причин понад
шість місяців, цей строк за заявою відсутнього може бути продовжено
наймодавцем, а в разі спору — судом. Отже, відсутність особи понад
встановлені строки ще не спричиняє автоматичного визнання її такою, що
втратила право користування житлом. Якщо її відсутність пов’язана з
поважними причинами, вона не може бути визнана такою, що втратила право
на житло. У законі не роз’яснюється, які причини слід вважати поважними.
Це питання вирішує суд з урахуванням конкретних обставин. У судовій
практиці поважними причинами визнаються: перебування особи у
відрядженні, в іншому населеному пункті у зв’язку з необхідністю догляду
за хворим родичем або поганим станом здоров’я і потребою в догляді,
конфліктні відносини з членами сім’ї, неправомірна поведінка інших
членів сім’ї, що заважає користуватися житлом тощо.

Особливий випадок зберігання житла за тимчасово відсутніми особами у
разі одержання охоронного посвідчення (броні) — бронювання житла. Воно
може здійснюватися при направленні на роботу за кордон — на весь час
перебування за кордоном, при виїзді на роботу в райони Крайньої Півночі
і прирівняні до них місцевості. Бронювання регулюється Правилами
бронювання жилих приміщень в Українській РСР, затвердженими постановою
Ради Міністрів УРСР від 9 вересня 1985 р. №342.

Право на обмін жилого приміщення. Обмін жилими приміщеннями регулюється
ЖК і Правилами обміну жилих приміщень в Українській РСР, затвердженими
постановою Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. №31.

Наймач жилого приміщення вправі провести обмін займаного жилого
приміщення з іншим наймачем або членом житлово-будівельного кооперативу,
у тому числі тими, які проживають в іншому населеному пункті, за
наявності письмової згоди проживаючих разом із ним членів сім’ї.

ЖК допускається так званий примусовий обмін: якщо між членами сім’ї не
досягнуто згоди про обмін, кожен з них має право вимагати в судовому
порядку примусового обміну займаного жилого приміщення на приміщення в
різних будинках (квартирах).

Примус до обміну в цьому випадку не має будь-яких каральних,
компенсаційних або виховних цілей, адже він не пов’язаний з порушенням
правил користування житлом, а спрямований, як правило, на ліквідацію
обставин неможливості спільного проживання членів сім’ї в одному жилому
приміщенні через недоброзичливі стосунки між ними за відсутності винних
дій одного з них. Тому в таких випадках суди мають враховувати доводи та
інтереси осіб, які проживають у жилому приміщенні, що заслуговують на
увагу.

Особливим випадком обміну є так званий внутрішньосімейний обмін: наймач
або член його сім’ї має право здійснити обмін частки жилої площі, що
припадає на нього, у тому числі суміжної кімнати або частини кімнати, з
наймачем іншого приміщення, за умови, що в’їжджаючий у порядку обміну
вселяється як член сім’ї тих, що залишилися проживати в цьому
приміщенні.

Обмін у будинках підприємств, установ, організацій допускається лише за
їх згодою. Обмін жилими приміщеннями може бути визнаний недійсним у
судовому порядку як за загальними, так і за спеціальними підставами [2,
ст.208].

Загальними підставами є сформульовані в цивільному законодавстві
підстави визнання недійсними цивільно-правових правочинів. У судовій
практиці іноді пред’являються позови про визнання обміну жилими
приміщеннями недійсним, як здійсненого внаслідок помилки, що має істотне
значення. В правочині обміну жилими приміщеннями судова практика визнає
такою, що має істотне значення, помилку щодо розміру жилої площі або її
якісного стану. Це незнання або неправильне уявлення про такі недоліки
жилого приміщення, які в момент здійснення обміну не могли бути
виявлені, були виявлені пізніше і не можуть бути усунуті шляхом ремонту,
що об’єктивно створює неможливість проживання в квартирі, робить її не
відповідною санітарним вимогам. Не є підставою для визнання обміну
недійсним наявність в обмінюваному приміщенні дефектів, що є незначними
і легко усуваються.

Поряд із загальними підставами обмін жилими приміщеннями може бути
визнаний недійсним і за спеціальними підставами внаслідок порушення
спеціальних заборон або необхідних умов, встановлених у житловому
законодавстві для вчинення обміну жилими приміщеннями, що передбачені в
ст.86 ЖК.

У разі визнання обміну жилими приміщеннями недійсним сторони підлягають
переселенню в приміщення, які вони раніше займали (ст.88 ЖК). Якщо обмін
визнаний недійсним внаслідок неправомірної поведінки однієї із сторін,
то поряд із переселенням у раніше займане житло винна сторона
зобов’язана відшкодувати другій стороні збитки, що виникли внаслідок
обміну (вартість перевезення речей, витрати щодо переїзду, ремонту
приміщення тощо) згідно з правилами цивільного законодавства.

Право здавати житло в піднайм. Відповідно до ст.823 ЦК за договором
піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк
частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві.
Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом. Договір
піднайму є сплатним. Розмір плати за користування житлом встановлюється
договором піднайму. Строк договору піднайму не може перевищувати строку
договору найму житла. У разі дострокового припинення договору найму
житла одночасно з ним припиняється договір піднайму. До договору
піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення
договору на новий строк.

Відповідно до ЖК наймач жилого приміщення у будинках державного та
громадського житлового фонду вправі здавати жиле приміщення в піднайм.
Для цього необхідна згода членів сім’ї, що проживають разом з ним, та
наймодавця. При цьому наймач вправі здати в піднайм частину жилого
приміщення, а в разі тимчасового виїзду — все приміщення. Жиле
приміщення на розсуд наймача здається в піднайм без зазначення строку
або на визначений строк, у тому числі на період збереження цього
приміщення за тимчасово відсутнім наймачем.

Договір піднайму укладається в письмовій формі з наступною реєстрацією в
житлово-експлуатаційній організації.

Здача жилого приміщення в піднайм не допускається, якщо:

1) в результаті вселення піднаймача розмір жилої площі, що припадатиме
на кожну особу, яка проживає у цьому приміщенні, буде меншим від
встановленого для надання жилих приміщень;

2) як піднаймач жилого приміщення або член його сім’ї в квартиру, в
якій проживають два або більше наймачів, вселяється особа, яка хворіє на
тяжку форму хронічного захворювання, в зв’язку з чим не може проживати в
такій квартирі [3, ст.93].

Здача жилого приміщення в піднайм з порушенням встановлених у
законодавстві вимог має наслідком недійсність договору піднайму. У цьому
разі громадяни, які незаконно поселилися в жилому приміщенні,
зобов’язані негайно звільнити його, а в разі відмови — підлягають
виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

Якщо договір піднайму укладено на визначений строк, то після його
закінчення піднаймач не вправі вимагати відновлення договору і на вимогу
наймача зобов’язаний звільнити займане приміщення. У разі вчинення
піднаймачем винних порушень житлового законодавства, зазначених у ст.97
ЖК, договір піднайму може бути розірвано достроково. При укладенні
договору піднайму без зазначення строку наймач зобов’язаний письмово
попередити піднаймача про припинення договору за три місяці.

Одним із нерідко використовуваних наймачем житлових прав є право на
вселення тимчасових мешканців. Згідно зі ст.818 ЦК і ст.98 ЖК наймач та
особи, які постійно проживають разом з ним, за їх взаємною згодою та з
попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове
проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за
користування житлом (тимчасових мешканців). Тимчасові мешканці не мають
самостійного права користуватися житлом. Вони повинні звільнити житло
після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи
днів від дня пред’явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про
звільнення помешкання.

Розділ 4. Зміна і розірвання договору найму житла

Зміни договору найму жилого приміщення можуть вимагати обидві сторони —
наймодавець та наймач. За загальним правилом, зміна договору
допускається лише за згодою наймача, членів його сім’ї та наймодавця,
але у ЖК встановлені деякі винятки.

Зокрема, при проведенні капітального ремонту жилого будинку, коли ремонт
не може бути проведено без виселення наймача, незалежно від його згоди
наймодавець вправі вимагати зміни договору і зобов’язаний надати
наймачеві та членам його сім’ї на час проведення ремонту інше жиле
приміщення, не розриваючи при цьому договору найму на ремонтоване
приміщення [2, с, 213].

У тих випадках, коли жиле приміщення, яке займають наймач та члени його
сім’ї, в результаті капітального ремонту не може бути збережене або
істотно збільшиться і у наймача утвориться надлишок жилої площі,
наймачеві та членам його сім’ї має бути надано інше благоустроєне
приміщення до початку капітального ремонту. Якщо жиле приміщення істотно
зменшиться, то інше благоустроєне приміщення повинно бути надано на
вимогу наймача (СТ.102ЖК).

Одним з випадків зміни договору найму жилого приміщення є так званий
поділ житла: член сім’ї наймача вправі вимагати, за згодою інших членів
сім’ї, які проживають разом з ним, укладення з ним окремого договору
найму, якщо жилу площу, що припадає на нього, може бути виділено у
вигляді ізольованого жилого приміщення, яке за розміром відповідає жилій
площі, що доводиться на частку особи, яка вимагає поділу (ст.104 ЖК).

Стаття 824 ЦК регламентує заміну наймача у договорі найму житла. На
вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за
згодою наймодавця наймач у договорі найму житла може бути замінений
однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з наймачем. У
разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі
інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або,
за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі
договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Зміна договору найму жилого приміщення, іменована в літературі
переоформленням договору, — це визнання наймачем за раніше укладеним
договором найму повнолітнього члена сім’ї замість колишнього наймача на
його вимогу за згодою наймача та інших членів сім’ї, що проживають із
ним.

Розірвання договору найму жилого приміщення. Виселення. Розірвання
договору найму житла можливе, згідно з ЦК, в односторонньому порядку на
вимогу як наймача житла, так і наймодавця.

Принципова відмінність такого розірвання з ініціативи наймача від
розірвання наймодавцем полягає в тому, що якщо наймач житла має право за
згодою інших осіб, що постійно проживають з ним, у будь-який час
розірвати договір найму з письмовим попередженням наймодавця за три
місяці, то на вимогу наймодавця він може бути розірваний лише у
випадках, передбачених ЦК, та в судовому порядку.

Згідно зі ст.825 ЦК договір найму житла може бути розірваний за рішенням
суду на вимогу наймодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором
не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі —
понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії
яких він відповідає. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк
не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку,
визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним
позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму
житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не
більше ніж на один рік;

3) необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та
членів його сім’ї. Ця підстава стосується лише розірвання договору найму
частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати). При цьому
наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не
пізніше ніж за два місяці;

4) використання житла наймачем або іншими особами, за дії яких він
відповідає, не за призначенням або систематичне порушення прав та
інтересів сусідів. Цьому має передувати попередження наймодавцем наймача
про необхідність усунення цих порушень.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які
проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення
суду, без надання їм іншого житла.

Згідно з ЖК розірвання договору найму жилого приміщення у будинках
державного та громадського фонду з ініціативи наймача за згодою членів
його сім’ї можливе у будь-який час без попереднього попередження
наймодавця. У разі вибуття наймача та членів його сім’ї на постійне
проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому
ж населеному пункті, договір найму вважається розірваним з дня вибуття
(ст.107 ЖК).

На вимогу наймодавця договір може бути розірваний лише у випадках,
передбачених законом. За загальним правилом виселення провадиться в
судовому порядку.

ЖК розрізняє виселення з наданням іншого благоустроєного жилого
приміщення та з наданням іншого жилого приміщення.

Виселення з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення
проводиться, якщо:

— будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню;

— будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом;

— будинок (жиле приміщення) підлягає переобладнанню в нежилий.

Офіцери, прапорщики, мічмани, військовослужбовці надстрокової служби і
прирівняні до них особи, звільнені з військової служби у відставку або в
запас, а також особи, які проживають разом з ними, можуть бути виселені
із займаних ними жилих приміщень у військових містечках з наданням
іншого благоустроєного жилого приміщення (ст.ИО ЖК).

Стаття 113 ЖК встановлює високі вимоги до наданого приміщення. Воно має
знаходитись у межах даного населеного пункту і відповідати усім вимогам,
що пред’являються до приміщень при їх наданні. Громадянам, які займали
окрему квартиру, має надаватись окрема квартира. Якщо наймач займав
більш як одну кімнату, йому надається жиле приміщення, що складається з
того ж числа кімнат. За розміром жиле приміщення має бути не меншим за
те, яке займав наймач, однак у межах норми жилої площі. У разі виселення
з жилого приміщення, меншого за розміром, ніж це передбачено для
надання, особі, яка виселяється, надається житло відповідно до
встановленого розміру.

З наданням іншого жилого приміщення (без зазначення благоустроєного)
можуть бути виселені:

— працівники (разом з особами, які з ними проживають), що припинили
трудові відносини з підприємствами, установами, організаціями
найважливіших галузей народного господарства, які надали жиле приміщення
у зв’язку із звільненням за власним бажанням без поважних причин, або за
порушення трудової дисципліни, або за вчинення злочину;

— громадяни, які одержали жилі приміщення в будинках колгоспів, якщо
вони виключені з членів колгоспу або вийшли з нього за власним бажанням;

— громадяни, позбавлені батьківських прав, якщо вони проживають спільно
з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав.

Вимоги до надаваного жилого приміщення в цих випадках набагато нижчі,
ніж до благоустроєного жилого приміщення — воно повинно знаходитись у
межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і
технічним вимогам (ст.114 ЖК).

У випадках ліквідації дитячого будинку сімейного типу батьки-вихователі
повинні звільнити надане їм жиле приміщення, а у разі відмови —
підлягають виселенню з наданням їм іншого благоустроєного жилого
приміщення. При усуненні батьків-вихователів від подальшого виховання
дітей вони можуть бути виселені із займаного жилого приміщення з
наданням іншого жилого приміщення (ст.114-1 ЖК).

Виселення без надання іншого житла допускається за:

— систематичне руйнування і псування житла;

— систематичне використання житла не за призначенням;

— систематичне порушення правил співжиття, що створює неможливість
спільного проживання в одному будинку або квартирі.

Необхідними умовами виселення без надання іншого жилого приміщення є
систематичність порушень і безрезультатність застосування заходів
запобігання і громадського впливу [1, ст.294].

Розділ 5. Піднайом жилого приміщення

Закон передбачає за наймачем право надавати частину, а в разі
тимчасового виїзду і все жиле приміщення в користування стороннім
особам, якщо на це є згода усіх членів сім’ї наймача та згода
наймодавця. Відносини по піднайму оформляються відповідним письмовим
договором між наймачем та піднаймачем з наступною реєстрацією в
житлово-експлуатаційній організації.

Договір може бути укладений на певний або на невизна-чений строк або до
вимоги звільнити жиле приміщення.

Договір піднайму— це сплатний договір і однією із істотних його умов є
угода між наймачем та піднаймачем про плату за користування жилим
приміщенням. Згідно із ст. 95 Житлового кодексу розмір плати за
договором піднайму хоч і встановлюється угодою сторін, але не може
перевищувати розміру квартирної плати, яку сплачує наймач за надаване
приміщення, і відповідної частини видатків на оплату комунальних послуг.

Стаття 93 Житлового кодексу передбачає умови, за яких не допускається
укладення договору піднайму, а саме: якщо при вселенні піднаймачів на
кожну особу, що проживає в даному жилому приміщенні, припадатиме менше
норми середньої забезпеченості житлом у даному населеному пункті;

якщо піднаймач, який вселяється у квартиру, де живуть два чи більше
наймачів, страждає тяжкою формою хронічного захворювання, у зв’язку з
чим він не може проживати в такій квартирі.

Договір піднайму припиняється після закінчення строку договору і
піднаймач не має права вимагати поновлення договору, а на вимогу наймача
повинен звільнити жиле приміщення.

Договір піднайму може бути розірваний і достроково, якщо піднаймач та
особи, що проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле
приміщення або використовують його не за призначенням, або, систематично
порушуючи правила співжиття, унеможливлюють для інших проживання в одній
квартирі чи будинку, а також у разі систематичної несплати квартирної
плати (ст. 97 Житлового кодексу).

Якщо договір піднайму був укладений без зазначення строку, наймач
зобов’язаний письмово попередити піднаймача «яро припинення договору за
три місяці. Якщо піднаймач відмовляється звільнити жиле приміщення, він
та члени його сім’ї підлягають виселенню в судовому порядку без надання
іншого жилого приміщення. Піднаймач користується правом за згодою членів
своєї сім’ї у будь-який час розірвати договір піднайму [2, ст.240].

Від піднаймачів слід відрізняти тимчасових жильців, тобто осіб, які
можуть бути поселені наймачем (за згодою членів його сім’ї) без
стягнення з них плати за користування жилим приміщенням і укладення
договору. Згоди наймодавця на вселення тимчасових жильців не потрібно.
Строком проживання тимчасові жильці не обмежуються, проте згідно з ч. 2
ст. 98 Житлового кодексу вселення тимчасових жильців на строк більший
ніж півтора місяця допускається за умови додержання розміру житлової
площі, встановленого для надання жилих приміщень.

Тимчасові жильці зобов’язані на вимогу наймача або членів його сім’ї)
негайно звільнити жиле приміщення, яке займають, а в разі відмови
підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого
приміщення.

Висновки

З вищенаведеного хочеться зробити наступні висновки:

Договір найму жилого приміщення укладається в письмовій формі, хоч
недодержання цієї форми не тягне за собою недійсність договору, який
укладається на невизначений строк, оскільки у ч. 2 ст.9 Житлового
кодексу України передбачено, що жилі приміщення надаються громадянам у
безстрокове користування. Від імені наймодавця стороною у договорі найму
жилого приміщення виступає житлово-експлуатаційна організація, а
інтереси всіх включених до ордера членів сім’ї наймача представляє
особа, на ім’я якої видано ордер і яка укладає договір найму.

Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов’язків щодо
користування житлом.

Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов
договору особами, які проживають разом з ним. Якщо наймачами житла є
кілька осіб, їх обов’язки за договором найму житла є солідарними.

На мою думку, в даній курсовій роботі мені вдалося, у певній мірі,
розкрити тему дослідження “Правова характеристика договору найму
житлового приміщення”. Однак і на перспективу дане питання потребує
дослідження.

Список використаної літератури:

Бірюков І.А, Заїка Ю.О., Співак В.М. Цивільне право України. – К.,
1999.

Зобов’язальне право: теорія і практика / За ред. О.В. Дзери. — К., 1998.

Житловий кодекс України. – К., 1994.

Саниахметова НА., Харитонов Е.О. Жилищное законодательство в вопросах й
ответах. — М., 1991.

Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебн. пособ. — М., 1996.

Цивільний кодекс України: Коментар. — Харків, 2003.

Журнал “Право: Теория и Практика” (№1-8 за 2003 г.)

Загальна теорія цивільного права. — К.., 1992. — С. 140—143.

Котюк В.О. Теорія права. – К., 1996. – С. 74.

Цивільне право України: Підручник: У 2-х кн. / Ц58 Д.В. Боброва, О.В.
Дзера, А.С. Довгерт та ін.; За ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової. — К.:
Юрінком Інтер, 1999. – 864 с.

Щербина В. С. Господарське право України. Навч. посібник-К.: Атіка,
1999,-336с.

Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter