Реферат на тему:
Землі населених пунктів
1. Призначення і зміст обліку земель населених пунктів
Зростання кількості і розмірів населених пунктів робить актуальним
питання управління будівництвом і експлуатацією житлового фонду в містах
та сільських поселеннях, а також процесів обігу житла і оцінки
нерухомості.
Просторовим базисом для розміщення будівель і споруд є територія з
відповідним чином розміщеними на ній земельними ділянками, які
забудовувались у процесі розселення і економічного розвитку В населених
пунктах першочергове значення мають ті характеристики земель, які
пов’язані з будівництвом і експлуатацією житлового та промислового фонду
– геологічна будова, глибина залягання ґрунтових вод, ухил земної
поверхні, інженерно-технічне освоєння території, екологічна ситуація,
можливість задоволення житлово-побутових, виробничих, соціальне
культурних потреб тощо. Отже, земельний фонд населених пунктів повинен
відповідати дещо іншим вимогам, ніж у сільськогосподарському
виробництві, хоча не виключена можливість, в окремих випадках,
використання земель за їхнім прямим призначенням.
Оскільки землі населених пунктів використовуються, здебільшого, для
потреб будівництва, то методика їх оцінки відрізняється від оцінки
земель сільськогосподарського призначення. При оцінці міських земель
необхідно враховувати інженерно-будівельну характеристику, місце
розташування їх на плані забудови міста, екологічно і соціальне –
культурну ситуацію, економічну оцінку земельної ділянки.
При великій різноманітності характеристик земельних ділянок, значній
кількості тереторіально-зональних відмінностей є ряд показників, які
характеризують кожну з ділянок: площа, напрямок і величина ухилу,
щільність забудови, рівень ґрунтових вод. забрудненість середовища і
ділянки, ціна землі. Тому виникає завдання диференціації території
населеного пункту за вихідними показниками з метою виділення
функціональних зон І ступеня освоєння території.
Розв’язання цього завдання можливе лише при створенні кадастру міських
земель, який є складовою частиною містобудівельного кадастру населеного
пункту (МБК). Використання даних МБК полегшує процес вибору ділянок під
певний вид будівництва і освоєння. Застосування автоматизованих
інформаційних систем МБК дає можливість оптимізувати рішення завдання
вибору земельних ділянок, виходячи з їхнього функціонального
призначення, природно-екологічних характеристик і економічних оцінок.
Основним завданням кадастру земель населених пунктів є одержання
інформації, її обробка і видача даних про кількісний та якісний склад
земель, їх юридичний статус, форми власності, функціональне призначення
тощо. Основними об’єктами кадастру земель населених пунктів є земельні
ділянки, для яких наводяться дані про їх власників чи користувачів,
місцеположення, геометричні розміри, юридично-правовий статус,
функціональне використання, їх економну оцінку і т. ін.
2 Склад земель населених пунктів
Об’єктом земельного кадастру в населених пунктах є всі землі, які
знаходяться в межах цих поселень.
Міська межа – зовнішня межа земель міста, що відокремлює їх від земель
іншого призначення [12.13], зокрема, земельного фонду
сільськогосподарського призначення, лісового фонду тощо. Зовнішня межа
населеного пункту – це адміністративна границя, яка визначається
проектом планування та забудови міста, селища міського типу чи села.
Межа міста встановлюється і змінюється в порядку, що визначається чинним
законодавством України. Використання міських земель здійснюється
відповідно до проектів планування та забудова і планів
земельно-господарського устрою.
Межі селищ міського типу і сільських населених пунктів встановлюються і
змінюються, відповідно, обласними і районними радами. Використання
земель цих населених пунктів здійснюється відповідно до проектів
планування та забудови і планів земельно-господарського устрою
територій.
У склад земельного фонду населених пунктів входять угіддя різного
призначення та землі міської І сільської забудови. Можна виділити землі:
загального користування, землі забудовані, сільськогосподарського
призначення, землі лісового та водного фонду, природоохоронного,
рекреаційного призначення, транспорту, зв’язку, промисловості тощо.
Землі загального користування – це землі, зайняті дорогами, вулицями,
площами, проїздами, бульварами, а також парками, скверами, зонами
відпочинку, Сюди ж відносяться території, які використовуються для
загально-громадських потреб: кладовища, сміттєзвалища, місця утилізації
та знешкодження побутових відходів. Землі загального користування
знаходяться у віданні чи користуванні місцевих органів влади або
комунальних служб.
Землі забудови включають площі, зайняті будівлями і прилягаючі до них
ділянки, що функціонально їх обслуговують. До них відносяться також
території, які призначені для забудови житловими, культурно-освітніми
будівлями і спорудами, будівлями сфери послуг . управління тощо.
Землекористувачами на землях забудови населеного пункту виступають
державні, кооперативні та громадські організації й установи, юридичні та
фізичні особи. Землевласниками на забудованих землях є окремі громадяни,
котрі мають у власності окремі будинки або їх частини, особливо в малих
та середніх населених пунктах, для яких характерна житлова садибна
забудова. Право землеволодіння на кожну індивідуальну земельну ділянку
підтверджуються державним актом на приватну власність, який видається
органами місцевої влади.
Землі забудови населеного пункту знаходяться у користуванні
домоуправлінь. житлово-експлуатаційних контор, будинкових об’єднань,
житлово-будівельних кооперативів, молодіжно-житлових комплексів, а також
підприємств, організацій, установ, фірм, акціонерних товариств, які
займаються житловим і промисловим будівництвом.
Розміри земельних ділянок під індивідуальну забудову в сільських,
селищних і міських населених пунктах регламентуються чинним
законодавством [9,12.13] і місцевими умовами, які знаходять відображення
у рішеннях місцевих рад. Розміри ділянок гад багатоповерхову,
комерційну, громадську і комунальну забудову визначаються проектами і
рішеннями місцевих органів влади.
Частина земель у межах населених пунктів використовується для
сільськогосподарського виробництва. Це угіддя зайняті ріллею.
багаторічними насадженнями (садами, ягідниками, виноградниками і ін.),
городами, пасовищами, сінокосами тощо. До цих угідь відносяться і землі
науково-дослідних та учбових закладів сільськогосподарського профілю,
землі плодорозсадників тощо.
Землі природних або насаджених лісів, а також землі, призначені для їх
вирощування, е межах населених пунктів входять до складу лісового фонду.
Вони відносяться до лісів першої групи і знаходяться у віданні рад.
Лісові площі використовуються, в першу чергу, для культурно-оздоровчих
цілей, служать для організації відпочинку і виконують
оздоровчо-рекреаційні функції.
Землі в межах населених пунктів, зайняті ріками, озерами, штучними
водоймами, належать до земель водного фонду. Водні об’єкти
використовуються для водогосподарських та оздоровчо-рекреаційних цілей.
Вони знаходяться у віданні місцевих рад і надаються у користування
водогосподарським та іншим підприємствам і організаціям.
До земель природоохоронного призначення, які розташовані в межах
населених пунктів, належать землі ботанічних садів, зоологічних,
дендрологічних парків, пам’яток садово-паркового мистецтва тощо. В межах
цих об’єктів забороняється діяльність, яка суперечить їхньому статусу.
Землі рекреаційного І оздоровчого призначення, які входять до складу
земель населеного пункту, виконують профілактично-оздоровчі функції і
використовуються для масового відпочинку і туризму. В межах цих
територій заборонена діяльність, несумісна із статусом цих об’єктів.
Землі промисловості, транспорту, зв’язку, в межах населених пунктів,
включають площі, зайняті будівлями, спорудами, підсобними приміщеннями,
смугами транспортних засобів та інженерних комунікацій, визначених
технологічними умовами їх функціонування, а також земельними ділянками,
які безпосередньо обслуговують ці виробництва.
Частину території населених пунктів займають неугіддя, болота, кар’єри,
відвали гірничої промисловості тощо.
Таким чином, землі населених пунктів за своїм використанням і цільовим
призначенням, залежно від регіонів і природних зон. мають різноманітне
співвідношення. Найвищий ступінь забудованості й Інтенсивність
використання земель є у великих містах, де природне середовище
використовується на декількох рівнях, що створює дефіцит вільної землі.
В сільській місцевості характер забудови, в основному, садибний, і
частина земель у межах поселень використовується для
сільськогосподарського виробництва.
3 Облік і реєстрація земель населених пунктів
Зміни розмірів земельних ділянок, зміни у складі землевласників і
землекористувачів, у характері використання, що відбуваються в процесі
господарської діяльності і використання земель. обумовлюють
систематичний облік і відображення цих змін у кадастровій документації,
яка складає основу кадастру земель населених пунктів. Облік земель
населених пунктів – це державний захід, у процесі якого здійснюється
одержання, систематизація, аналіз і зберігання інформації про кількість,
розташування та господарське використання земельних ресурсів, вивчення
їх природних і техніко-інженерних властивостей.
Процес реєстрації міських земель включає збір, обробку і зберігання
даних про такі об’єкти: [6,33]
• список районів міста, вулиць, провулків, площ;
• відомості про власників і користувачів ділянок земель, які включають
код земельної ділянки;
• дані про власника, користувача, міністерство (відомство), фірму,
асоціацію, назву галузі, юридична адреса власника (користувача);
• місцезнаходження земельної ділянки, поштова адреса, населений пункт,
адміністративний або планувальний район, вулиця, номер, функціональна
зона;
• правовий статус і форма власності (назва документів, рішень органів
влади, дата видачі державних актів на право власності, користування);
• геометричні параметри земельної ділянки (площа, розміри, перелік
нерухомості і площа під нею);
• ціна земельної ділянки згідно з економічною оцінкою, експертною
оцінкою, ціною на аукціоні;
• функціональне призначення і функціональне використання земельних
ділянок.
Реєстрації підлягають усі землі населеного пункту, які надані у
відповідності з рішенням місцевих рад у власність, постійне або
тимчасове користування. Процес реєстрації включає збір, обробку і
збереження даних про те, кому, на основі чого і на яких умовах, в якому
розмірі надана земля у володіння або користування. Є деяка відмінність у
підходах, що відображають характер використання земель І їх забудови в
населених пунктах.
При наданні земельних ділянок у користування промисловим підприємствам і
установам транспорту, зв’язку, житлово-будівельним управлінням,
підприємствам сільськогосподарського або лісового господарства,
акціонерним товариствам і т.п. видаються акти на постійне або тимчасове
користування органами місцевого самоврядування або місцевими радами.
На земельні ділянки надані для будівництва індивідуального будинку, його
обслуговування та ведення підсобного господарства, а також ведення
фермерського господарства, видаються державні акти на право володіння
цими земельними ділянками.
Для занесення інформації про земельні ділянки у відповідні бази даних
кожній ділянці присвоюється код (номер), який не повинен мати аналогів і
який є адресою для звертання до цієї інформації. Цей код включає дані
про тип земель, розміщення ділянки на території населеного пункту,
порядковий номер ділянки. Залежно від структури класифікатора міської
території, код земельних ділянок може мати різну структуру, яка
відображатиме характер інформації про земельні ділянки.
При реєстрації земель населених пунктів і створенні кадастру вирішують
такі завдання:
• вивчення і аналіз наявності картографо-геодезичних матеріалів з даними
про межі земельних ділянок та відомості про відводи .ділянок;
• інвентаризація справ по відводу земель, видачі державних актів на
право власності і користування землею;
• встановлення списків землекористувачів і землевласників;
• винесення на кадастрові плани всіх границь земельних ділянок у
камеральних умовах, а при необхідності проведення інвентаризаційних
зйомок;
• оформлення відповідної документації на встановлені та інвентаризовані
ділянки сумісно із землекористувачами і місцевими органами влади;
• занесення Інформації про земельні ділянки та їх параметри в бази даних
шляхом дігіталізації планів та складання відповідних таблиць і списків;
• підготовка вихідних даних для формування підсистеми даних “кадастр
земель населених пунктів”.
4. Грошова оцінка земель населених пунктів
Для забудованих і призначених під забудову земель здійснюють комплексну
містобудівельну оцінку, яка враховувала б як господарські витрати при
різних варіантах планування і забудови, так і соціально-економічні
результати цих варіантів забудови. Виходячи з оцінок окремих зон
території, визначають величину вартості окремих ділянок території і їх
найраціональніше використання та ефективність капітальних вкладень у
будівництво і благоустрій населеного пункту. При оцінці земель населених
пунктів виходять із порівняльної цінності і придатності території для
житлової та промислової забудови і її благоустрою. Така оцінка
здійснюється на основі врахування величини витрат як при будівництві,
так і при експлуатації будівель, споруд та комунікацій.
При оцінці земель населених пунктів слід враховувати
інженерно-будівельні характеристики ділянок, їх розміщення на плані
міста відносно існуючої забудови, транспортних зв’язків з громадськими,
культурними і торговими центрами, промисловими зонами, близькість до
існуючих магістралей інженерних комунікацій, стан природно-екологічного
довкілля, характер попереднього використання та забруднення території.
Методика оцінки земель повинна враховувати такі фактори:
• Необхідні витрати пов’язані з облаштуванням території, капітальні
вкладення на створення відповідної інженерно-технічної інфраструктури,
• Економічні розрахунки наслідків вилучення земель із
сільськогосподарського виробництва і введення їх у сферу будівництва й
обслуговування громадської та промислової забудови;
• Економічні розрахунки результатів використання міських земель для
житлового та промислового будівництва для адміністративних, культурних і
комунальних будівель і споруд, будівель сфери послуг, транспортних
артерій тощо.
Для економічної оцінки земель міста можна використати два підходи. В
першому випадку проводять розрахунки, виходячи з нормативних витрат на
розвиток інженерно-транспортних, соціально-побутові та природоохоронної
інфраструктури, а також витрати, пов’язані зі зміною використання
території.
У другому випадку в економічну оцінку земель міста закладено рентний
принцип, який передбачає одержання відповідної плати від
землекористувачів як частки їх рентного прибутку, що визначається
вигідним положенням” міста в загальнодержавній системі розселення, а
також від вигод розташування земельної ділянки в системі забудови міста.
Вартість залежить також від типу функціонального використання території.
Грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється на основі
нормативів витрат, пов’язаних з облаштуванням територій та їх освоєнням,
а також функціональним призначенням і місцем розташування [10,29].
Ціну одного квадратного метра земельної ділянки визначають за формулою:
(1)
де В – норматив витрат на освоєння і облаштування земельної ділянки, в
гривнях;
Нп- норма прибутку (6 %);
Нк – норма капіталізації (3 %) ,
Кф – коефіцієнт функціонального призначення земельної ділянки;
KM- коефіцієнт місцеположення земельної ділянки.
З врахуванням величин Нп і Нк рівними відповідно 6% і 3% формула (1)
приймає вигляд :
ЦН=2В·Кф·КМ (2)
Витрати на освоєння та облаштування території земельної ділянки залежать
від наявності соціальної та Інженерно-технічної Інфраструктури в даному
районі, а також перспектив його розвитку. Залежно від конкретних умов
норматив В може включати в себе капіталовкладення на вишукування,
проектування та будівництво інженерно-технічних комунікацій, у тому
числі транспортних. каналізаційних, зв’язкових, газових, енергетичних,
теплових та водогінних мереж, а також кошти, пов’язані з розвитком
соціальної Інфраструктури в даному районі, і витрати, обумовлені зміною
функціонального використання території.
Коефіцієнти Кф функціонального використання земельної ділянки можуть
мати різне значення залежно від майбутнього призначення цієї ділянки.
Послідовність обчислень грошової оцінки земель населених пунктів:
1. Обчислення базової вартості одного квадратного метра земель (Дмн)
залежно від факторів, які визначають місцеположення ділянки:
(3)
КМ=Кр1 ·Кр2·Кр3·Кр4
Величина KМ вираховується як добуток коефіцієнтів, що враховують:
Кр1 – адміністративний статус населеного пункту України;
Кр2 – входження в приміську зону великих міст;
Кр3 – населений пункт має статус курорту;
Кр4 – входження до зони радіаційного забруднення.
2. Обчислення вартості 1 кв.м. в межах населеного пункту за формулою:
Цнз=Цнм-Км2, (4)
де Цнз- середнє значення вартості для економіко-планувальних зон.
У межах населеного пункту базова вартість 1кв.м. землі змінюється
залежно від розташування в економіко-планувальних зонах, які
встановлюються на основі економічної оцінки території з урахуванням
таких факторів:
• функціонально – планувальні якості;
• доступності до центру населеного пункту, місць роботи, центрів
обслуговування, зон відпочинку;
• рівня інженерного забезпечення та благоустрою території;
• екологічних якостей;
• привабливості середовища, різноманітності місць праці, наявності
історико-культурних та природних пам’яток.
Значення коефіцієнту Км2 визначається як добуток пофакторних оцінок
вагової характеристики кожного фактора. Числові значення пофакторних
оцінок приймаються в межах граничних значень коефіцієнта Kм2 для груп
населених пунктів з різною чисельністю населення.
3. Визначення вартості квадратного метра ділянки певного функціонального
використання Цн здійснюється з урахуванням територіального планування
інженерно-теологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних,
санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей, її
місце розташування в межах економіко-планувальної зони за формулою:
Цн=Цнз-Кф-Км3. (5)
Значення коефіцієнта Кмз визначається по кожному населеному пункту,
виходячи з його особливостей. Для обчислення Кмз враховують локальні
фактори, наведені в таблиці 9. При цьому добуток пофакторних оцінок
повинен бути в межах 0,75-1,50. Значення коефіцієнта Кф наведеш в
таблиці 2.
Невідомою величиною є В – базова вартість одного квадратного метра
земельної ділянки. Величини загальних коефіцієнтів функціонального
призначення (Кф) земельної ділянки та її місцеположення (Км ) знаходять
по наведеній вище методиці.
В сучасній методиці обрахунку грошової ціни земельних ділянок базову
вартість одного квадратного метра приймають рівною стократному розміру
земельного податку, встановленого на землю. Значення базової вартості
наведено в таблиці 1 [12].
Таблиця 1 Базова вартість квадратного метра земельної ділянки
Група населених пунктів з чисельністю населення ( тис. чол. ) В (
гривнях )
До 0,2 1,5
Від 0, 2 до 1 2,1
Від 1 до 2 2,7
Від 2 до 10 3,8
Від 10 до 20 4,8
Від 20 до 50 7,5
Від 50 до 100 9,0
Від 100 до 250 10,5
Від 250 до 500 12,0
Від 500 до 1000 15,0
Від 1000 і більше 21,0
Таблиця 2. Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання
земельної ділянки (Кф)
Категорія земель за функцією використання Склад категорії Значення
коефіцієнту
1 2 3
Землі житлової забудови Землі одно- і двоповерхової житлової забудови.
Землі багатоповерхової житлової забудови 1,00
Землі промисловості Землі легкої промисловості.
Землі важкої промисловості.
Землі будівництва (за винятком будівельних майданчиків) 1,20
Землі гірничої промисловості і відкритих розробок Землі торфорозробок.
Землі відкритих розробок і кар’єрів гірничої промисловості.
Інші землі гірничої промисловості. 1,00
Землі комерційного використання Землі автотехобслуговування.
Землі оптової торгівлі та складського господарства.
Землі роздрібної торгівлі та комерційних послуг.
Землі ринкової інфраструктури.
Землі досліджень і розробок.
Землі іншої комерційної діяльності. 2,50
Землі громадського призначення Землі державного управління та місцевого
самоврядування.
Землі оборони.
Землі освіти.
Землі культури.
Землі охорони здоров’я і соціальних послуг.
Землі громадських та релігійних організацій.
Землі екстериторіальних організацій і органів. 0,70
Землі змішаного використання Землі житлової забудови і промисловості.
Землі житлової забудови і комерційного використання.
Землі житлової забудови і громадського призначення.
Землі промисловості і комерційного використання.
Землі комерційного використання і громадського призначення.
Разраху-нково
Земна транспорту, зв’язку Землі шляхів.
Землі автомобільного транспорту.
Землі залізничного транспорту.
Землі трамвайного і тролейбусного транспорту.
Землі метрополітену.
Землі трубопровідного транспорту.
Землі водного транспорту. Землі повітряного транспорту.
Землі зв’язку і телекомунікацій
Інші землі транспорту і зв’язку. 0,80
Землі технічної інфраструктури Землі санітарної очистки та благоустрою.
Землі водопостачання та каналізації.
Землі енергозабезпечення.
Землі іншого інженерного забезпечення. 0,65
Землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі Землі зелених
насаджень загального користування.
Землі зелених насаджень спеціального призначення.
Землі кладовищ.
Землі відпочинку і спорту.
Землі, які зайняті поточним будівництвом.
Землі, відведені під майбутнє будівництво.
Інші відкриті (незабудовані) землі в межах населеного пункту. 0,50
Таблиця 3. Коефіцієнти, які характеризують адміністративний статус
населених пунктів та їх місце в системі розселення України
№ п/п Типи міст за адміністративним статусом і народногосподарськими
функціями Місце в системі
розселення Чисель-ність насел.
(т.чол.) Величина коефіцієнта
1 2 3 4 5
1. Міста обласного підпорядкування, які виконують переважно
курортно-оздоровчі функції. Переважно центри адміністративних районів.
Центри районних, а в окремих випадках – міжрайонних, низових систем
розселення. 20-50 1,2
2. Міста обласного підпорядкування – промислові, промислово-транспортні,
оздоровчо-культурні центри. Переважно центри адміністративних районів.
Центри районних, а в окремих випадках – міжрайонних, систем розселення.
50-100 1,4
3. Міста обласного підпорядкування – багатогалузеві промислові або
великі курортні центри. Переважно центри областей. Центри обласних, а в
окремих випадках – міжрайонних і районних систем розселення. 100-250 1,6
4. Місто Севастополь і міста обласного підпорядкування – багатогалузеві
промислові, а також адміністративні і культурні центри областей. Центри
обласних, а в окремих випадках – міжрайонних систем розселення. 250-500
2,0
5. Багатофункціональні міста обласного підпорядкування, великі
адміністративні, наукові, економічні. організуючі і культурні центри,
центри областей. Центри обласних
систем розселення 500-1000 2,5
6. Центри областей – багатофункціональні міста обласного підпорядкування
найбільші адміністративні, наукові, економічні, організуючі s культурні
центри. Центри міжобласних систем розселення вище 1000 3.0
Таблиця 4. Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених
пунктів у приміських зонах великих міст
Чисельність населення міст центрів (тис, осіб.) Значення коефіцієнта
100-250 1,1
250-500 1,2
500-1000 1,3
1000 і більше 1,5
Таблиця 5. Коефіцієнти, які застосовуються для населених пунктів, що
мають статус курортів
№ п/п Розміщення населених пунктів, що мають статус курортів Значення
коефіцієнтів
1 2 3
1. на Південному узбережжі Криму 3,0
2. на Південно-східному узбережжі Криму 2,5
3. на Західному узбережжі Криму 2,2
4. на Чорноморському узбережжі Миколаївської, Одеської та Херсонської
областей 2,0
5. у гірських та передгірних районах Закарпатської, Львівської.
Івано-Франківської та Чернівецької областей. 2,3
6. в інших курортних населених пунктах 1,5
• Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 28 грудня 1996
року № 1576 “Про затвердження переліку населених пунктів, віднесених до
курортних”.
Таблиця 6
Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених пунктів у зонах
радіоактивного забруднення внаслідок чорнобильської катастрофи
№ п/п Розміщення населених пунктів у зонах радіоактивного забруднення
Значення коефіцієнта
1 Зона відчуження
2 Зона безумовного (обов’язкового) відселення
3 Зона гарантованого добровільного відселення 0,80
4 Зона посиленого радіоекологічного контролю 0,90
* Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 22 липня 1991
року № 106 “Про організацію виконання постанов Верховної Ради
Української РСР про порядок введення в дію законів Української РСР “Про
правовий режим території, що зазнала радіоактивного забруднення
внаслідок чорнобильської катастрофи” та “Про статус і соціальних захист
громадян, які постраждали внаслідок чорнобильської катастрофи” із
змінами, внесеними згідно з постановою Кабінету Міністрів України від
14.09.1991р. № 245-р від 12.01.1992р. №17-р та від 27.01,1995 р. № 27-р.
Таблиця 7
Граничні значення коефіцієнтів, які враховують ступінь містобудівної
цінності території в межах населених пунктів
Групи населених пунктів з чисельністю населення (тис. чол.) Граничні
значення коефіцієнтів
максимальні мінімальні
До 20 5,5 0.75
Від 20 до 50 2,0 0,50
Від 50 до 100 2,5 0,40
Від 100 до 250 ЖШ| 0,35
Від 250 до 500 ^5 0,30
Від 500 до 1000 4,0 0,25
Від 1000 до 2000 5,0 0,20
Понад 2000 7.0 0,15
Таблиця 8
Локальні коефіцієнти на місцеположення земельної ділянки в межах
економіко-планувальної зони
Назва рентоутворюючих факторів Назва локальних коефіцієнтів Значення
коефіцієнтів
1 2 3
Функціонально-планувальні фактори Місцеположення земельної ділянки:
в зоні пішохідної доступності громадських центрів 1,04-1,20
в зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення 1,05-1,20
в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього
пасажирського транспорту 1,04-1,15
в зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та
дендрологічних парків, парків – пам’яток садово – паркового мистецтва,
ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам’яток природи,
курортів, парків, лісопарків, лісів, зелених зон, пляжів. 1,04-1,15
в прирейковій зоні (ділянка знаходиться або примикає до відводу
залізниці, має під’їзну залізничну колію) 1,04-1,10 , _____ ,
Інженерно-інфраструктурні
фактори Земельні ділянка, яка примикає до вулиці:
без твердого покриття 0,90-0,95
без централізованого водопостачання 0,90-0,95
без каналізації 0,90-0,95
без тепломережі 0,90-0,95
без централізованого газопостачання 0,90-0,95
Інженерно-геологічні фактори Місцеположення земельної ділянки:
в межах території, яка має схил поверхні понад 20% 0,85-0,90
на ґрунтах з несучою спроможністю менше 1,0 кг/см2 при потужності понад
два метри 0,85-0,90
в зоні залягання ґрунтових вод менше ніж три метри 0,90-0,95
в зоні затоплення паводком понад 4% забезпеченості (шар затоплення
понад два метри) 0,90-0,95
в зоні значної заболоченості з ґрунтовим живленням, яка важко
осушується 0,90-0,95
в зоні небезпечних геологічних процесів (зсуви, карст, яружна ерозія –
яри понад 10м) 0,90-0,95
на намивних (насипних) землях 1,02-1,07
Історико-культурні фактори Місцеположення земельної ділянки:
в межах заповідної території 1,08-1.20
в зоні регулювання забудови 1,07-1,11
в зоні Історичного ландшафту, що охороняється 1,06-1,12
в зоні охорони поодиноких пам’яток 1,06-1,12
Природно-ландшафтні фактори Місцеположення земельної ділянки:
в межах території природоохоронного призначення (національних,
зоологічних та дендрологічних парків, парків – пам’яток садово-паркового
мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам’яток
природи) 1,07-1,11
в межах території оздоровчого призначення (курортів та округів
санітарного призначення) 1,06-1,10 1
в межах території рекреаційного призначення (земель туризму та
відпочинку, парків та зелених зон) 1,05-1,09
Санітарно-гігієнічні фактори Місцеположення земельної ділянки:
в санітарно-захисній зоні 0,80-0,90
в водоохоронній зоні 1,20-1,05
в зоні обмеження забудови за ступенем забруднення атмосферного повітря
0,80-0,95
в зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля
0,90-0,95
в зоні перевищення припустимого рівня шуму, від залізниці та
аеродрому) 0,90-0,97
в ареалі забруднення ґрунтів (важкі метали) 0,90-0,95
5. Грошова оцінка земель промисловості,
транспорту, зв’язку та оборони
Відповідно до існуючої методики, розглянутої в [12. 27]. грошова оцінка
ІДН земель промисловості, транспорту та зв’язку визначається за
формулою:
Цн=Рпнп х Тк х Кф х Км х Пд, (7)
де Рпнп – рентний дохід, який створюється за рахунок облаштування
земельної ділянки (у гривнях);
Тк – термін капіталізації рентного доходу, який встановлюється рівним 33
роки;
Кф – коефіцієнт, який враховує функціональне використання земельної
ділянки;
Км – коефіцієнт, який враховує місце розташування земель ділянки;
Пд – площа земельної ділянки, га.
Величину рентного доходу РПНП визначають за формулою:
Рпнп = (ТП – З -З х Кнр) х Взп : Воф, (8)
де ТП – нормативний обсяг товарної продукції підприємства, яке є
власником або користувачем оцінюваної земельної ділянки (у гривнях на 1
кв. м);
З – виробничі затрати, грн. на 1 кв.м.;
Кпр – коефіцієнт норми рентабельності;
Взп – балансова вартість будівель і споруд, розташованих у межах
земельної ділянки та Інженерно-транспортної інфраструктури, яка
розташована за межами земельної ділянки і знаходиться на балансі даного
підприємства;
Воф – балансова вартість основних фондів підприємства.
Нормативний об’єм валової продукції ТП розраховується як добуток
виробничих затрат (3) на коефіцієнт нормативної рентабельності 1,15.
Значення виробничих затрат приймається згідно з даними фінансового звіту
підприємства за той рік, який передував рокові оцінки. Коефіцієнт норми
рентабельності (Кнр). що визначає обсяги витрат на розширене відтворення
виробництва, приймається рівним 0,12.
Коефіцієнт Кф який враховує функціональне використання земельної
ділянки, характеризує відносну прибутковість наявних в її межах видів
економічної діяльності. Коефіцієнт Км, який враховує місце розташування
земельної ділянки, обчислюється за формулою:
Км=Кр х Кл, (9)
де Кр – коефіцієнт, що враховує регіональні фактори місце розташування
земельної ділянки (віддаленість від адміністративного центру та
найближчого населеного пункту, де наявні магістральні шляхи сполучення
(залізниці, автомагістралі загальнодержавного значення, морські та
річкові порти, аеропорти), входження до приміської зони великих міст:
Кл – коефіцієнт, який враховує локальні фактори місця розташування
земельної ділянки за інженерно-інфраструктурними,
інженерно-геологічними, історико-культурними. природно-ландшафтними,
санітарно-гігієнічними та тереторіально-планувальними умовами.
Загальне значення коефіцієнта Кл, розраховується як добуток значень
окремих локальних коефіцієнтів, які наведені в [27]. залежно від
наявності факторів, що їх визначають.
Грошова оцінка земельних ділянок, наданих для потреб оборони та. іншого
призначення, визначається з урахуванням їх фактичного використання, на
основі положень; викладених у відповідних розділах [12,27].
6. Грошова оцінка земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного
та історико-культурного призначення
В основу розрахунку грошової оцінки земель природоохоронного,
оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення
покладається нормативний середньорічний економічний ефект від
використання земельних ділянок відповідного функціонального призначення.
Нормативний середньорічний розрахунковий економічний ефект визначається
як приріст валового внутрішнього продукту від реалізації таких
негосподарських функцій: природоохоронної, оздоровчої, рекреаційної та
історико-культурної.
Грошова оцінка земель Це природоохоронного, оздоровчого. рекреаційного
та історико-культурного призначення визначається за формулою:
Цм=Е х Тк х Кмц х Пд; (10)
де Е – нормативний середньорічний економічний ефект від використання
земель відповідного призначення в розрахунку на 1 га (у гривнях):
Тк – термін капіталізації нормативного середньорічного економічного
ефекту, який дорівнює 33 роки;
Кмц – коефіцієнт, який характеризує місце розташування та цінність
земельної ділянки відповідного функціонального призначення;
Пд – площа земельної ділянки, га.
Значення нормативного середньорічного економічного ефекту від
використання земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та
історико-культурного призначення наведено в [27].
Коефіцієнт, який враховує місце розташування та цінність земельної
ділянки природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та
історико-культурного призначення (Кмц), обчислюється за формулою:
Кмц = Км х Кц х Кс,
де Км – коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки
(віддаленість від адміністративного центру та найближчого
населеного пункту, що має магістральні шляхи сполучення; входження до
приміської зони великих міст тощо);
Кц – коефіцієнт, який враховує цінність об’єктів природоохоронного,
оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
Кс – коефіцієнт, який враховує статус об’єктів природоохоронного,
оздоровчого та історико-культурного призначення.
Загальне значення коефіцієнта Км розраховується як добуток коефіцієнтів
Кр1, Кр2, Кр3; КР4 значення яких, наводяться в [27]. Там же наводиться
значення коефіцієнта Кц для об’єктів природоохоронного, оздоровчого,
рекреаційного та історико-культурного призначення. У випадку, якщо
об’єкт має багатофункціональне призначення, значення коефіцієнта Кц
розраховується як добуток відповідних його значень для кожної з груп
земель.
7 Грошова оцінка земель водного фонду
Грошова оцінка земель водного фонду визначається на. основі нормативного
середньорічного економічного ефекту від використання водних об’єктів,
які розташовані на оцінюваній земельній площі (ділянці) [27]. Грошова
оцінка ділянки земель під водою Ц„ здійснюється за формулою:
Цн = Ен х Тк х К1 х К2 х К3 х Пд , (11)
де Ен – нормативний середньорічний економічний ефект від використання
земельної ділянки в розрахунку на 1 га;
Тк – термін капіталізації нормативного середньорічного економічного
ефекту, який встановлюється рівним 33 роки;
К1 – коефіцієнт, який враховує місце розташування водного об’єкта:
К2 – коефіцієнт, який враховує якісний стан та екологічне значення
водного об’єкта;
К3 – коефіцієнт, який враховує функціональне використання водного
об’єкта;
Пд – площа земельної ділянки, га.
Нормативний середньорічний економічний ефект, який створюється за
рахунок використання розташованого на земельній ділянці водного об’єкта
для задоволення народногосподарських і суспільних потреб
(водопостачання міст і сіл, виробництво гідро-електроенергії,
водозабезпечення теплових та атомних електростанцій, промислових та
сільськогосподарських підприємств, зрошення й обводнення земель та
угідь, а також для ведення рибного господарства, розвитку водного
транспорту тощо, є часткою загальної суми усередненого (в перерахунку на
одноцільове використання водних ресурсів) зазначеного ефекту. Загальна
величина середньорічного нормативного економічного ефекту розподіляється
між тими виробничими фондами, водними І земельними ресурсами, які були
чинниками його створення.
Для водних об’єктів багатоцільового використання ця частка ефекту від
земельних ресурсів встановлюється на рівні 0.33.
Нормативний середньорічний економічний ефект Ен утворений земельним
чинником, визначається за формулою:
Ен =(Ен + Еп + Ет +Ерг +Евт + Ер):7 х 0,33, (12)
де Ен – розрахунковий нормативний середньорічний економічний ефект від
використання водного об’єкта для водозабезпечення міського та сільського
населення;
Етз – теж саме при промисловому і агропромисловому водопостачанні;
Ерг – те ж саме при виробництві гідроелектроенергії;
ЕЗ – те ж саме при зрошенні та обводненні сільськогосподарських земель;
Ерг – те ж саме при веденні рибного господарства;
Епт – те ж саме при використанні водойм для транспортних потреб;
Ер – те ж саме при використанні водойм для лікувально-оздоровчих і
туристичних потреб та для масового відпочинку населення.
Коефіцієнт, який враховує місце розташування водного об’єкта К1
обчислюється за формулою:
К1 = Кзд х Кр х Кз х Кл
де Кзд – коефіцієнт, що характеризує об’єкт загальнодержавного значення;
Кр – коефіцієнт, який характеризує регіональні особливості місця
розташування водного об’єкта;
Kз – коефіцієнт, що враховує зональні фактори місця розташування водного
об’єкта:
Кл – коефіцієнт, який характеризує локальні особливості місця
розташування водного об’єкта.
Величини коефіцієнтів Кзд, Кр, Кз, Kл, стосовно місцеположення різних
водних об’єктів наведені в [27]. Ці коефіцієнти враховують місце
розташування поверхневих водойм у розрізі територій з надмірним,
нормальним та недостатнім природним зволоженням, а також їх значення з
точки зору загальнодержавних, регіональних, зональних і локальних
(місцевих) умов. Необхідність застосування цих коефіцієнтів, при
розрахунку загального значення коефіцієнта К1, визначається наявністю
перелічених умов.
Коефіцієнт К2, який враховує якісний стан та екологічне значення
поверхневих водних об’єктів, визначається за формулою :
К2 = Кя + Кс ,
де Кя – коефіцієнт, що характеризує якісний стан водойми,
Кс – коефіцієнт, який враховує екологічну цінність (екологічне значення)
водойми.
Середні орієнтовні величини коефіцієнтів К„ і К, стосовно поверхневих
водних об’єктів наведено в [27].
Коефіцієнт К3. який характеризує функціональне призначення водного
об’єкта, враховує напрями його використання для виробничих і
невиробничих потреб: водозабезпечення населення, промислових й
агропромислових підприємств, розвитку транспорту, гідроенергетики,
зрошення, рибного господарства і рекреації. За функціональним
використанням водойми розподіляються на
– одноцільового використання;
– двоцільового використання;
– трьохцільового використання;
– багатоцільового використання.
Орієнтовні величини коефіцієнта Кз залежно від кількості напрямів
використання водного об’єкта, який розташований на конкретній земельній
площі, наведені в [27].
Грошова оцінка Інших земель водного фонду (під гідротехнічними
спорудами, водогосподарськими, системами; землі островів, прибережних
водозахисних смуг, смуг відведення, берегових смуг водних шляхів)
здійснюється з урахуванням їх фактичного використання.
Список літератури
Возняк Р.П., Магазинщиков Т.П Земельний кадастр в городах. Львів,
1989,92с.
Волосецький Б. Аналіз впливу технологічних і економічних параметрів на
особливості геодезичного забезпечення кадастрових робіт. Геодезш.
картографія і аерофотознімання, 58. Міжвідомчий наук-техн. зб. Львів.
1997, с. 55-57.
Волосецький Б. Оцінка впливу економічних параметрів на точність
геодезичних вимірювань при кадастрових роботах, зб. Geodezja
inzynieryjna і katastr w gospodarce narodowej. Lvvow -Rzeszow, 1998, c.
19-22.
Волосецький Б. Про точність кадастрових планів, зб, Геомошторинг – 99,
Львів, 1999, с. 89-92.
Волощук М., Перович Л. Організаційна концепція ведення агроеколопчнгого
моніторингу. Геодезія. картографія іаерофотознімання, 58. Міжвідомчий
наук.-техн. зб.. Львів. 1997. с. 43-47.
Гладкий В М, Спиридонов В.А., Городской кадастр и его
картографо-геодезическое обеспечение. М.: Недра, 399.1, 252 с.
Гнаткович Д.І., Сохнич А.Я., Столярчук Ю.Д. і ін. Земельно-правовий
процес приватизації земельних ділянок в містах : Львів, 1997. с.90.
Гусаков В.. Валетта У., Нудельман В. і ін. Довідник регулювання
використання І забудови територій населених пунктів (зонінг). – К 1996.
Державні будівельні норми України. – К.: Держбуд. 1997.
Драттковський О.І., Іванова І. Практикум з оцінки міських земель.
-К.:УАДУ, 1998.
Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter
