Реферат на тему:
Застосування витратного підходу для визначення ринкової вартості
нерухомого майна підприємства Застосування доходного підходу для
визначення ринкової вартості нерухомого майна підприємства
Оцінка об’єкту нерухомості підходом витрат зумовлюється поведінкою
раціонального покупця, який заплатить за об’єкт не більше мінімальної
суми, необхідної для його будівництва або виготовлення, та типового
продавця, який ставить за мету повернути витрачені на будівництво кошти.
Витратний підхід застосовують переважно при оцінці об’єкту малої
приватизації, мало ліквідних та унікальних об’єкту, що потребують оцінки
по заміщенню та для визначення страхової вартості.
При визначенні вартості за витратним підходом прийнято використовувати
концепцію відновної вартості, яка передбачає два основних способи
оцінки: оцінка вартості відтворення і оцінка вартості заміщення.
Отримана в результаті розрахунків відновна вартість корегується на
величину фізичного зносу.
Визначення фізичного зносу нерухомого майна
Фізичний знос нерухомості визначається згідно “Правил оцінки фізичного
зносу будинків (КДП-2041-1-12 Україна 226-93) та “Методики статистичного
узагальнювання показників стану будівельних конструкцій”, розробленої
Харківським Промстройпроектом Держбуду СРСР.
Фізичний знос в цілому визначений, як сума фізичного зносу окремих
конструктивних елементів об’єкту, їх питому вагу в складі будівлі.
Величина фізичного зносу будівлі визначається за формулою:
де:
Фб – величина фізичного зносу будівлі, %;
Феі – величина фізичного зносу окремої конструкції, технічного пристрою,
%;
lі – питома вага елементів у відновній вартості будівлі, %;
n – число окремих елементів в будівлі.
Коефіцієнт фізичного зносу визначається за формулою:
Кф = 1 – Фб /100
де:
Кф – коефіцієнт фізичного зносу будівлі;
Фб – величина фізичного зносу будівлі, %.
Визначення функціонального зносу нерухомого майна
Функціональний знос визначається виходячи з втрати споживацьких якостей
які вимагає ринок від аналогічних об’єктів в даному випадку, це
застаріле планування та забудова об’єкту, що не дозволяє в повній мірі
ефективно використовувати корисну площу.
Коефіцієнт функціонального зносу будівлі визначається за формулою:
КСУ = 1 – Ффу /100
де:
КСУ – коефіцієнт функціонального зносу будівлі;
Ффу – величина функціонального зносу будівлі.
Визначення зносу зовнішнього середовища нерухомого майна
Знос зовнішнього середовища визначається виходячи з несприятливого
характеру ринкового середовища.
Коефіцієнт зносу зовнішнього середовища будівлі визначається за
формулою:
Кз = 1 – Фз /100
де:
Кз – коефіцієнт зносу зовнішнього середовища будівлі;
Фз – величина зносу зовнішнього середовища будівлі.
Визначення залишкової вартості нерухомого майна
Оціночна вартість об’єкту оцінки визначається за формулою:
С = Св * Кф * КСУ * Кз
де:
С – залишкова вартість, грн.;
Св – відновна вартість, грн.;
Кф – коефіцієнт фізичного зносу будівлі;
КСУ – коефіцієнт функціонального зносу будівлі;
Кз – коефіцієнт зносу зовнішнього середовища будівлі.
Застосування доходного підходу для визначення ринкової вартості
нерухомого майна підприємства
Доходний підхід при оцінці об’єктів нерухомості включає два методи:
метод капіталізації доходів;
метод дисконтованих грошових потоків.
Метод капіталізації доходів використовується при оцінці нерухомості, що
приносить доход власнику. Доходи від володіння нерухомістю можуть,
наприклад, бути поточними і майбутніми надходженнями від здачі її в
оренду, доходи від можливого приросту вартості нерухомості при її
продажу в майбутньому. Результат по даному методу полягає як з вартості
будівель, споруд, так і з вартості земельної ділянки. Доцільно виділити
основні етапи процедури оцінки методом капіталізації.
Перший етап. Оцінюється потенційний валовий доход. Робиться це на основі
аналізу поточних ставок і тарифів, існуючих на ринку нерухомості для
порівнянних об’єктів. Потенційний валовий доход (ПВД) – доход, який
можна отримати від нерухомості при 100%-ному використанні без урахування
всіх втрат і витрат. ПВД залежить від площі оцінюваного об’єкту і
встановленої орендної ставки і розраховується
по формулі
ПВД = S * Ca
де S – площа, що здається в оренду, м2;
Ca – орендна ставка за 1 м2.
Як правило, величина орендної ставки залежить від місцеположення
об’єкту, його фізичного стану, наявності комунікацій, терміну оренди і
т.і.
i
?
hI
hI
hI
hI
hI
hI
? ? ? `
hI
hI
hI
hI
hI
hI
hI
hI
????????(ДВД), який визначається по формулі
ДВД = ПВД – Втрати.
Третій етап. Розраховуються передбачувані витрати по експлуатації
оцінюваної нерухомості. Періодичні витрати для забезпечення нормального
функціонування об’єкту і відтворювання доходу називаються операційними
витратами.
Операційні витрати ухвалено ділити на:
умовно-постійні витрати;
умовно-змінні, або експлуатаційні, витрати;
витрати на заміщення, або резерви.
До умовно-постійних відносяться витрати, розмір яких не залежить від
ступеня експлуатаційної завантаженості об’єкту і рівня послуг, що
надаються (наприклад, страхові платежі).
До умовно-змінних відносяться витрати, розмір яких залежить від ступеня
експлуатаційної завантаженості об’єкту і рівня послуг, що надаються.
Основними умовно-змінними витратами є комунальні витрати, витрати на
зміст території, витрати на управління, зарплату обслуговуючому
персоналу і т.і.
До витрат на заміщення відносяться витрати на періодичну заміну
компонентів поліпшень, що швидкозносяться (звичайно до таких компонентів
відносять крівлю, покриття підлоги, санітарно-технічне устаткування,
електроарматуру). В розрахунку мається на увазі, що гроші на це
резервуються, хоча більшість власників нерухомості насправді цього не
роблять. Якщо власник планує заміну компонентів, що зносяться, протягом
терміну володіння, то вказані відрахування необхідно враховувати при
розрахунку вартості нерухомості даним методом.
Приклад. Поточний ремонт будівлі, потрібний один раз в 6 років,
обходиться власнику в 10 000 дол. Останній раз ремонт був проведений 2
року тому. Термін володіння – 5 років. Необхідно розрахувати витрати на
заміщення по статті поточного ремонту за перший рік володіння.
Рішення. Наступний ремонт необхідно провести через 4 року (6 – 2),
отже, він доведеться на теперішнього (поточного) власника, і витрати на
заміщення складуть 2500 дол. (10 000 : 4).
Якщо в період передбачуваного терміну володіння не передбачається
заміна компонентів, що швидко зносяться, то витрати на їхнє заміщення не
враховуються. Але необхідність проведення ремонту в майбутньому вплине
на ціну реверсії (перепродажі).
Приклад. Поточний ремонт, потрібний один раз в 6 років, обходиться
власнику в 10 000 дол. Останній ремонт був проведений 2 року тому.
Термін володіння – 3 року. Необхідно розрахувати витрати на заміщення по
статті поточного ремонту за перший рік володіння.
Рішення. Ремонт доведеться робити наступному власнику, отже, витрати на
заміщення для нинішнього власника рівні 0. Але ціна реверсії зменшиться
на розмір зносу, тобто на ( 2+3/6 ) вартості ремонту, що складає 8333,3
дол. (10 000 * 5/6).
Четвертий етап. Визначається прогнозований чистий операційний доход
(ЧОД) за допомогою зменшення ДВД на величину операційних витрат. Таким
чином, ЧОД визначається по формулі
ЧОД = ДВД – Операційні витрати (за винятком амортизаційних відрахувань).
П’ятий етап. Розраховується коефіцієнт капіталізації. Існує
декілька методів визначення останнього:
метод кумулятивної побудови;
метод визначення коефіцієнта капіталізації з урахуванням відшкодування
капітальних витрат;
метод зв’язаних інвестицій, або техніка інвестиційної групи;
метод прямої капіталізації.
Шостий етап. На останньому етапі методу капіталізації доходів вартість
нерухомого майна визначається за допомогою розподілу величини
прогнозованого чистого операційного доходу на коефіцієнт капіталізації.
V = Y/R
Список використаної літератури
Закон України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну
діяльність в Україні”
Основи оцінки нерухомості. Г.В. Попов Москва 1995р
Аналіз і оцінка прибуткової нерухомості. Д. Фрідман, Н. Ордуей. Справа
Лтд., Москва 1995р.
Оцінка ефективності інвестиційних проектів Савчук В.П.
Оцінка підприємства, теорія і практика. У. В. Грігорьев, М. А. Федотова,
Москва Інфра-М, 1997р.
Оцінка вартості активної частини основних фондів. А. П. Ковальов, Москва
Фінстатінформ, 1997р.
Скільки коштує бізнес? М. А. Федотова, Москва, Перспектива 1996р.
Оцінка бізнесу. Під. ред. А.Г. Грязнової, Москва, Фінанси і статистика.
1998р.
Фінансовий аналіз. У. В. Ковальов, Москва, Фінанси і статистика, 1997р.
Керівництво по оцінці бізнесу. Гленн М. Десмонд, Річард Е. Келлі.
Фінансовий стан підприємства. Методи оцінки. Крейніна М. Н. ІКС “ДІС”,
1997р Москва.
Оцінка бізнесу. С.В. Валдайцев, Санкт-Петербурзькій університет, 1999р.
Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter
