Реферат на тему:
Іпотечний банківський кредит: проблеми залучення фінансових ресурсів
Вирішення проблем економічного зростання України є, на сьогодні,
надзвичайно актуальним. Одне з найважливіших місць серед фінансових
механізмів економічного стимулювання та сталого розвитку економіки
посідає іпотечний ринок. За допомогою іпотечних фінансових інструментів
значно збільшуються активи різних суб’єктів ринку, здійснюється
інвестування реального сектора економіки та збільшення його капіталу і
внаслідок цього забезпечується стабільне зростання доходів у різних
галузях економіки.
Відродження інституту іпотеки, створення іпотечного ринку житла в країні
є об’єктивною необхідністю, що пов’язано з потребами запровадження
механізмів кредитування будівництва житла замість його бюджетного
фінансування. Іпотечний ринок житла повинен створити мультиплікаційний
ефект прискореного розвитку багатьох галузей економіки, внутрішнього
ринку, підвищення платоспроможного попиту населення і сталого зростання
ВВП країни.
Вагомий внесок у розробку деяких проблем іпотечного кредитування
останнім часом внесли, передусім, економісти далекого зарубіжжя, зокрема
Д. Джонсон, М. Левін, Л. Міхаел, К. Сірманс, Р. Страйк, І. Телгарський,
Дж. Шерман, М. Шнайдерман, М. Равіс, Дж. Фрідман. Окремі питання
висвітлені й у працях науковців України та інших країн СНД: О. Євтуха,
А. Іванова, В. Іванова, В. Кудрявцева, Н. Косарєвої, С. Кручка,
К. Поливоди, В. Прокопенко та інших. Їх роботи мають загальний характер
і стосуються тільки окремих елементів іпотечного кредитування. Однією з
головних проблем на сьогодні є відсутність загальної концепції іпотеки
як механізму використання ресурсів.
Успішне зростання вітчизняної економіки суттєво стримується через
обмеженість інвестиційних ресурсів. Сприяти розв’язанню окремих
актуальних соціально-економічних проблем суспільства спроможний розвиток
банківського іпотечного кредиту. Однак для вітчизняних банків на
сьогодні залишається невирішеною проблема пошуку шляхів залучення
ресурсів для іпотечного кредитування
Банківська практика свідчить, що іпотечне кредитування – один із
найбільш надійних видів кредитування, який є привабливим і для
банків-заставодержателів, і для позичальників. Перевагами іпотечного
кредитування для банків є зниження кредитного ризику при
неплатоспроможності, банкрутстві позичальника або його ліквідації
завдяки передачі банку прав позичальника на нерухомість, яку він може
використати у випадку не повного або несвоєчасного повернення кредиту.
Рефінансування з вторинного ринку допомагає банкам підтримувати
ліквідність та виконує функцію мультиплікації без первинної емісії.
Проблема розвитку іпотеки потребує вирішення цілого ряду завдань.
Зокрема, це стосується методів оцінки нерухомості, визначення ризиків,
притаманних для іпотечного кредитування та управління ними, визначення
рівня адекватності нормативно-правового забезпечення цих процесів,
пошуку шляхів залучення ресурсів банками для іпотечного кредитування.
Залучення кредитних ресурсів для довгострокового іпотечного кредитування
є на сьогодні основною з головних проблем у розвитку системи іпотечного
кредитування. Жоден комерційний банк не в змозі формувати кредитний
портфель довгострокових кредитів, спираючись на короткострокові джерела.
Теоретично, на ряду з традиційними джерелами іпотечного кредиту можуть
бути використані ще й такі, як емісія банками цінних паперів
(облігацій), у тому числі забезпечених нерухомістю.
Емісія банківських облігацій – це дієвий інструмент залучення
додаткової, зокрема довгострокової, ліквідності, що часто
характеризується і плаваючими відсотковими ставками. Проте відомо, що
такий ринковий інструмент потребує сформованої і чітко налагодженої
інфраструктури, якої в Україні ще бракує.
Забезпечені нерухомістю цінні папери (облігації) є унікальним
інструментом, характерним саме для іпотечного ринку. Він дає змогу
використовувати, по-перше, переваги фінансового ринку – це ліквідність,
можливість продажу, передачі чи застави цінних паперів; а по-друге,
наявність фактично двох рівнів застави за ними, зокрема у вигляді
нерухомості, яка є одним із найліквідніших видів застав.
Тому стратегію можна будувати за такими напрямами.
1. Емісія та обіг цінних паперів (облігацій), забезпечених заставними
за, так званим, „американським зразком”. Ця модель передбачає наявність
посередника (спеціалізовану іпотечну установу) при здійсненні
банками-кредиторами власного рефінансування, яка купує іпотечні кредити
у банків, сек’юритизує їх у цінні папери, забезпечені заставною та
продає цінні папери інвесторам. Так вона зосереджує в собі кредитні
ризики.
Уведення в господарський обіг України заставної, що на сьогодні
формалізовано Законом „Про іпотеку”, теоретично створило передумови для
запровадження практичних механізмів підвищення ліквідності операцій з
іпотечного кредитування і втілення схем рефінансування іпотечного
кредитора. Крім того, продаж іпотечних кредитів, забезпечених портфелем
заставних, сприяє не лише наданню довгострокового ресурсу банкам і
управлінню ними власною ліквідністю, а й вивільненню банками додаткового
ресурсу.
2. Емісія та обіг іпотечних облігацій на зразок „заставних листів”, що
практикуються в Німеччині. У ряді європейських країн, що дотримуються
„німецької (європейської) моделі” рефінансування, іпотечні облігації є
похідною від портфеля іпотечних кредитів, наданих банком. Причому банк
реалізує їх на ринку серед інституційних інвесторів самостійно, без
посередників. У системі іпотечних облігацій кредитні ризики
зосереджуються у фінансовій установі, яка надає кредити, що, в свою
чергу, приводить до детального вивчення кредитоспроможності
позичальника, моніторингу його діяльності після підписання кредитного
договору.
Звичайно, для України на сучасному етапі її економічного розвитку
європейська модель є більш прийнятною через її відносну простоту і
економність. Але для того, щоб вона запрацювала, слід сформувати
ефективний ринок іпотечних облігацій європейського зразка, які мають
бути: надійними (тобто бути першокласним забезпеченням капіталовкладень)
та ліквідними (постійно перебувати в обігу на внутрішньому та
зовнішньому фінансових ринках). Лише тоді вони зможуть бути
довгостроковою основою фінансування нерухомості з низькими та
стабільними відсотками, інструментом, що сприятиме розвитку внутрішнього
ринку капіталу шляхом залучення іноземного капіталу. Саме тому в Україні
прийнято Закон “Про іпотечні облігації” від 22.12 2005р. № 3273 – ІV
[2].
Для вирішення проблеми залучення довгострокових ресурсів у практику
вітчизняних банків доцільно було б запровадити іще один вид цінних
паперів, таких як ощадно-депозитний сертифікат (ОДКС). Він являє собою
письмове посвідчення про депонування коштів на фіксований термін і
розмір процента, яке надає право пред’явнику на одержання депозиту
(внеску), а також про зобов’язання банку про надання кредиту такому
пред’явнику у випадку відповідності його фінансового стану положенню
„Про оцінку фінансового стану позичальника”. ОДКС можуть обертатися на
ринку: продаватися, купуватися, використовуватися як платіжні засоби.
Технологічно порядок вчинення операцій з ОДКС здійснюється в два етапи:
– депонування, коли клієнт протягом певної кількості років повинен
внести на визначену договором частину від суми, необхідної для
будівництва, придбання рухомого і нерухомого майна, причому розмір такої
суми він визначає самостійно;
– кредитування, який настає після акумулювання необхідної суми коштів.
При цьому сума депозиту зберігається протягом усього терміну дії угоди,
як застава повернення процентів за кредитом. При своєчасному погашенні
процентних платежів за кредитом, клієнт одержує проценти по депозиту.
При цьому можливий варіант взаємозаліку. У випадку невчасного погашення
суми процентів, борг списується за рахунок коштів депозиту. Після
погашення кредиту позичальник має право зняти всю суму депозиту.
На сьогодні банки в Україні займають ключові позиції в системі
відтворення фінансових ресурсів та інвестиційної діяльності, тому пошук
шляхів залучення „довгих грошей” для виконання цієї важливої місії є
актуальним постійно.
Розвиток іпотечного кредитування в Україні стримується існуванням ряду
проблем, що не дозволяють повною мірою використовувати іпотеку як
гарантію своєчасного повернення банківських кредитів і не сприяють
розвитку іпотечного кредитування.
Незважаючи на певні позитивні зрушення, правова база стосовно іпотеки
залишається недосконалою. Про недосконалість правової бази свідчить
відсутність єдиних системоутворюючих принципів. Фактично в основу
чинного правового регулювання іпотеки все ще покладена концепція захисту
прав боржника, що підвищує кредитні ризики банків і не стимулює до
розширеного фінансування громадян та суб’єктів підприємницької
діяльності під заставу нерухомості. Відсутність у іпотечних кредиторів
стабільних гарантій захисту їх законних прав та інтересів істотно
стримує процеси довгострокового фінансування [3].
На сьогодні в Україні немає єдиної централізованої і доступної
громадськості системи реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме
майно. Відтак кредитор немає юридичних гарантій щодо однозначного
встановлення права власності позичальника та наявних обтяжень на
запропоноване для передачі в іпотеку нерухоме майно. Він також не може
бути впевнений у пріоритетності свого права вимоги щодо звернення
стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання боржником основного
зобов’язання. Фактично кредитор неспроможний виявити всі існуючі
обтяження прав боржника на нерухоме майно, що безпосередньо впливає на
ліквідність і реалізаційну ціну предмета іпотеки.
В Україні дії урядових установ спрямовані на створення систем реєстрації
прав власності та обтяжень, які базуються окремо на нерухомості і окремо
на землі, причому в обох випадках декларується створення єдиного реєстру
державної реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно.
Однак, як свідчить досвід Канади та більшості інших країн світу,
реєстрація земельних ділянок та об’єктів нерухомості на них здійснюється
як одне ціле. Дана система реєстрації [4] характеризується такими
основними рисами: система створюється як державна; утримувачем системи є
державна установа при центральному органі державного управління; система
є ієрархічною, тобто існують центральний та місцеві офіси зі своїми
функціями; земля і будинки є одним цілим, якщо не внесено запис про
інше; власність є абсолютною, якщо не записано інше, тобто обмеження на
використання можуть бути зареєстровані у праві власності; право
власності супроводжується формальним описом земельної ділянки та її меж;
держава забезпечує гарантії відповідальності щодо права власності і
забезпечує компенсацію у випадку виникнення помилки при реєстрації, що
призвела до втрат; такими основними рисами: система працює на принципі
прибутковості, держава стягує плату за використання реєстраційної
системи, за моделлю “оплата за послугу”, тобто принциповим є те, що
схема ґрунтується на витратах, пов’язаних з наданням такої послуги і
результатів, а не на вартості майна, при цьому всі користувачі сплачують
однакову суму, незалежно від того, чи вони є приватними особами чи
державними установами; система є професійною: в ній працюють спеціально
підготовлені фахівці, дипломовані юристи; громадськість має доступ до
інформації реєстраційної системи.
Створення системи державної реєстрації прав на нерухоме майно насамперед
сприятиме: підтримці гарантій прав на нерухоме майно та встановлення
щодо них обтяжень; у разі прийняття відповідних законодавчих актів щодо
оподаткування нерухомості – створенню інформаційної основи для такого
оподаткування; додатковій безпеці кредитів розвитку інвестиційної
діяльності; ефективному обліку нерухомого майна та прозорості укладання
угод щодо такого майна.
В Україні існує нагальна потреба у прийнятті Закону “Про державну
реєстрацію прав власності на нерухоме майно”, яким має узгоджуватися
правовий режим права власності на нерухоме майно з усіма існуючими
обтяженнями цього права, що дозволятиме кредитору запобігати ризикам,
пов’язаним зі встановленням права власності позичальника на відповідне
нерухоме майно і виявленням всіх прав інших осіб на це майно, які тією
чи іншою мірою можуть вплинути на реалізацію прав іпотечного кредитора.
За умови відсутності в Україні системи державної реєстрації прав
власності на нерухоме майно до передачі нерухомого майна в іпотеку
застосовуються, по суті, ті самі правила, що й до застави будь-яких
інших видів рухомого майна. При цьому не враховується принципова різниця
між нерухомим і рухомим майном, яка полягає в тому, що права власності
на об’єкти нерухомості, на відміну від більшості рухомих речей, мають
бути належним чином зареєстровані у єдиному державному реєстрі прав на
нерухомість, що зумовлює особливості розпорядження ними, зокрема при
передачі в заставу чи відчуженні. У результаті правовий режим іпотеки
фактично не відрізняється від правового режиму застави рухомого майна,
що не створює для іпотеки більше юридичних гарантій і менше ризиків
порівняно із заставою іншого, менш ліквідного рухомого майна.
Законом України „Про іпотеку” [1] певною мірою надано системності у
підході до визначення концепції нерухомого майна як предмета іпотеки.
Ним встановлюється, що предметом іпотеки може бути нерухоме майно за
наступних умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності
чи праві господарського відання (проте право господарського відання –
термін, що не вживається у Цивільному кодексі України, який вступив в
силу разом із Законом „Про іпотеку”), якщо іпотекодавцем є державне або
комунальне підприємство, установа, організація; нерухоме майно може бути
відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути
звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом
порядку як окремий виділений в натурі об’єкт права власності.
Існуюча сьогодні процедура звернення стягнення на предмет іпотеки за
рішенням суду чи виконавчого напису нотаріуса є вкрай малоефективною,
непередбачуваною, довготривалою і витратною для кредитора, потребує
нових механізмів швидкого розгляду випадків, пов’язаних із невиплатою
кредиту та зверненням стягнення на предмет іпотеки. Процесуальне
законодавство дає підстави нескінченно затягувати процедуру задоволення
вимог кредиторів за рахунок предмета іпотеки в межах судового та
виконавчого провадження. Неспроможність кредитора швидко реалізувати
предмет іпотеки в разі порушення боржником основного зобов’язання, по
суті, означає втрату ним частини кредитних ресурсів, які формуються в
банку, в тому числі за рахунок залучених коштів вкладників. Тому варто
розробити та прийняти спеціальні положення у законодавстві, які б
детально врегулювали спосіб позасудового вирішення питання про звернення
стягнення на предмет іпотеки, передбачивши можливість і процедури
примусового управління нерухомістю чи примусового продажу з публічних
торгів.
Необхідно також вирішити питання і процедуру виселення мешканців із
житлового приміщення, на яке звертається стягнення за іпотечним
договором. У даному випадку йдеться як про захист прав кредитора –
обов’язок мешканців на вимогу кредитора звільнити житло протягом
розумного часу для можливості його реалізації кредитором, так і про
захищеність боржника – надання йому соціального житла, встановлення
чітких строків повернення йому справно сплачених ним платежів по
кредиту. Всі ці положення потребують законодавчого вирішення поряд з
іншими питаннями. Розв’язання цієї проблеми має носити комплексний
характер, бо здійснюючи юридичне закріплення прав сторін іпотечних
правовідносин, необхідно зважати на існуючі соціальні проблеми та шляхи
їх подолання.
Для залучення довгострокових коштів на ринок іпотечного кредитування
необхідне існування вторинного іпотечного ринку. Іпотечні облігації
необхідні банкам для акумуляції довгострокових і дешевих коштів, які
мають пенсійні фонди, страхові компанії тощо.
Функціонування нових фінансових інструментів мають ввести забезпечені
іпотекою зобов’язання у вільний господарський обіг з метою підвищення
ліквідності операцій іпотечного кредитора та запровадження дієвих
механізмів довгострокового рефінансування.
У Законі України „Про іпотеку” є норма, яка дозволяє забезпечувати
заставними випуск іпотечних цінних паперів. Цим же Законом визначено
види іпотечних цінних паперів – іпотечний сертифікат та іпотечна
облігація, які емітуються банками і фінансовими установами, що
відповідно до закону мають право на здійснення такого виду діяльності.
Однак з чинних положень не визначено, як відбуватиметься функціонування
вторинного іпотечного ринку цих цінних паперів, тобто не передбачено
подальшого механізму переходу власності.
Для вирішення цих питань необхідне прийняття закону „Про іпотечні цінні
папери”, який, крім введення механізму існування вторинного іпотечного
ринку, повинен встановити жорсткі вимоги до емітентів іпотечних цінних
паперів. Сьогодні кожний банк може випускати облігації, продавати їх
учасникам фондового ринку і спрямовувати отримані кошти на надання
іпотечних кредитів. Закон повинен встановити умови, за яких для
інвестора покупка іпотечних цінних паперів будь-якого банку буде менш
ризиковою, ніж покупка звичайних облігацій того ж банку. Іпотечні цінні
папери, які емітує банк, повинні бути забезпечені не активами банку
взагалі, а конкретними іпотечними активами. У випадку банкрутства банку,
ці активи відокремлюються та ідуть у погашення виключно іпотечних
облігацій. Для того, щоб це мало практичне втілення, потрібні спеціальні
нормативи НБУ. Банки повинні вести окремий облік по активах, якими
забезпечені іпотечні цінні папери. Розвиток вторинного іпотечного ринку
дозволить не тільки залучити довгострокові кошти, а й знизити вартість
кредитів.
Низькі обсяги і невисока якість нового житлового будівництва обумовлюють
недостатність пропозицій і високу вартість квартир на ринку житла. Має
місце нерозвиненість інфраструктури ринку житла і житлового будівництва.
Традиційними учасниками житлового ринку є будівельні компанії, банки,
виробники будівельних матеріалів, страхові компанії, ріелтерські контори
та агентства з оцінки нерухомого майна. При фактичній присутності цих
структур на ринку житла не налагоджена технологічна схема їхньої
взаємодії і, як наслідок, невисока ефективність системи в цілому,
завищені витрати при здійсненні угод.
З огляду на викладене, можна зробити висновок, що на даному етапі одним
із головних завдань розвитку іпотечного ринку все ще залишається
створення належної законодавчої бази, яка б відповідала прогресивним
міжнародним стандартам і враховувала позитивний досвід запровадження
відповідного законодавства в інших країнах. Це дозволить створити
належний і законодавчий базис як для розвитку іпотечного кредитування
взагалі, так і у галузі житлового будівництва та сільськогосподарського
виробництва. Банківська допомога підприємствам, підприємцям, громадянам
стане реальною тоді, коли буде надійна гарантія своєчасного повернення
банківських кредитів. Саме таку гарантію може дати іпотека.
Література:
1. Про іпотеку: Закон України від 24 червня 2003 року // Голос України.
– 2003. – 26 червня.
2. Про іпотечні облігації: Закон україни від 22.12 2005 р. №3273 – ІV //
Офіційний вісник України. – 2006.
3. Євтух А.Т. Іпотечний механізм інвестування. – Луцьк: Вид-во
„Волинська обласна друкарня”, 2001. – 259с.
4. Іпотека в країнах Європи: Короткий огляд / Група економічного та
фінансового законодавства. – Київ, 2000. – 14 с.
5. Паливода К. Проблеми іпотечного кредитування в Україні // Вісник НБУ.
– 2003. – №11. – С. 40–46.
Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter
