Державне регулювання й стимулювання в сфері житлового будівництва
Важлива роль у державному регулюванні й стимулюванні
інвестиційно-будівельної діяльності належить законодавчим і нормативним
актам. В багатьох великих містах України, особливо в Києві,
Дніпропетровську, Одесі, Донецьку комерційні структури побудували й
продовжують будувати в престижних місцях дорогі офіси й торговельні
комплекси. У той же час витрати на створення соціальної інфраструктури
по суті перекладаються на міську владу, у якої фінансові ресурси, що
можуть бути виділені на такі цілі є досить обмеженими. Тут потрібним є
державне регулювання на законодавчому рівні України.
У цьому зв’язку слід відмітити, що у Фінляндії діє закон, який дозволяє
стягувати до 40% податків на інвестиції, вкладені в будівництво офісних
будинків. У цьому зв’язку доцільним є прийняття подібного закону
законодавчому органу України [5, c. 116].
Крім того, доцільним могло би бути посилення державного регулювання
житлового будівництва одночасно із здійсненням заходів щодо
вдосконалювання податкової політики й оптимізації банківського
кредитування, стимулюючи при цьому активізацію фінансових можливостей
підприємств і організацій, у яких працюють громадяни, які потребують
поліпшення житлових умов. Мова йде про акціонерні та інші недержавні
підприємства й організації. Щодо бюджетних організацій, то вони своїми
страховими внесками й перерахуваннями частини заробітної плати своїх
працівників, що потребують житла, (з їхній згоди) могли б наповнити
фінансові ресурси будівництва муніципального житла й тим самим
вирішувати проблеми забезпечення квартирами працівників бюджетної сфери.
Якщо будівництво здійснюється по системі держзамовлення й муніципального
замовлення, воно повинне вестися за встановленими розцінками, що
забезпечують для будівельної організації мінімальний, але достатній
рівень рентабельності.
Для прискорення розробки нових проектів по будівництву масового житла
необхідно створити на державному рівні механізм обмеження строку, який
надається забудовникові для реалізації проекту, в зв‘язку із заходами
держпідтримки. Одночасно зазначений механізм повинен накладати рамки на
дії держустанов і уповноважених приватних компаній, що брали участь у
процесі з підготовки вихідної дозвільної й правовстановлюючої
документації по проекту будівництва, погоджень, що також обмежують їх по
строках, висновків і підготовці необхідних матеріалів, а також
документів, необхідних для оформлення прав власності громадян на житло
[2, c. 6; 4, c. 9].
Проблеми, що вимагають державного регулювання й стимулювання в сфері
інвестиційно-будівельної діяльності, носять багатопрофільний характер. У
зв’язку із цим насамперед було б доцільним, на наш погляд, створення
комісій з економічного регулювання й стимулюванню розвитку цього виду
діяльності, у які входили б представники місцевого самоврядування,
авторитетні керівники державних і комерційних структур, наукові й
вузівські працівники для підготовки і представлення законодавчим органам
відповідних обґрунтованих пропозицій і проектів рішень.
Насамкінець доцільно відмітити, що крім перерахованих проблем, наявних у
будівельній індустрії, слід зазначити й організаційно-чиновницькі
фактори, що стримують темпи й обсяги будівництва. Відзначимо деякі з
них.
– Обмежена кількість кращих земельних ділянок (забезпечених
інфраструктурою) приводить до їхнього дефіциту й необхідності освоювати
ділянки з більшими обтяженнями. Це суттєво затягує підготовчий процес і,
як наслідок, будівництво [1, c. 29].
– Складність підключення до інженерних мереж, що пов’язана не тільки з
ростом витрат, але й з тим, що зношеність магістральних мереж
надзвичайно висока і також утруднює підключення до інженерних мереж.
– Як і раніше виникають труднощі з одержанням дозволу на будівництво.
– Важливим моментом, що гальмує темпи будівництва, виступає відсутність
містобудівного плану для міст і сучасних схем розміщення продуктивних
сил для країни в цілому. Це дозволило б вести будівництво
випереджальними темпами. У цьому зв’язку необхідно активізувати розробку
генеральних схем розвитку території. Відповідно до планів розвитку
територій повинна формуватися інженерна інфраструктура будівельних
майданчиків, тоді є гарантія її реалізації для забудовника. На такій
базі можливим є комплексне освоєння територій.
На українському ринку житла склалася монопольна ситуація, як у сфері
будівництва, так і виробництва будматеріалів. У результаті кінцева ціна
житла визначається ринковою кон’юнктурою без обліку реальних витрат і
можливостей населення. Для того, щоб житло стало доступним, у
будівельному секторі повинна з’явитися реальна конкуренція. А якщо ні,
то цілі, визначені в державній програмі “Доступне житло” не будуть
досягнуті. У зв’язку із цим, можливі кілька сценаріїв розв’язання
проблеми:
1. Для сімей, які потребують житла, фіксуються ціни на рівні проекту й
не змінюються в залежності від ринкової кон’юнктури. Такий досвід уже
використовується при забезпеченні родин військових.
2. В сучасних соціально-економічних умовах доцільно підсилити регулюючу
й конструктивну роль держави щодо забезпечення реальної конкуренції й
глибокого прориву в житловій сфері.
Без активізації ролі держави і збільшення бюджетних вкладень у житлову
сферу проблема забезпечення населення житлом переходить у далеку
перспективу. Приватний бізнес, у власності якого всі будівельні
потужності, вирішує проблему житла за рахунок росту цін, які значно
випереджають зростання доходів населення. Розвиток доступної для
масового споживача іпотеки впирається у високий відсоток по кредитах,
обмежений розмір державного фінансування й відсутність можливості для
залучення “дешевих” грошей на іпотечний ринок.
У такий спосіб сформована в Україні монополія в сфері житлового
будівництва – реальна перешкода для забезпечення масового доступного
житла й, очевидно, постійне джерело соціальної напруги в суспільстві.
Вихід бачитися нами в посиленні ролі держави щодо збільшення обсягів
будівництва доступного за ціною житла для основної маси населення.
Реалізацію такого підходу можна здійснити за наступними напрямами:
– формування й реалізація цільової програми з розвитку державної
будівельної індустрії й бази будматеріалів, що дозволяють вести
будівництво житла й соціальних об’єктів на безкоштовно надаваних
муніципалітетами земельних ділянках з відповідною інфраструктурою. Такий
підхід може створити конкуренцію на ринку житла;
– створення державно-приватних організацій як у системі будівництва, так
і при формуванні будівельної бази на наступних умовах: держава
забезпечує земельні ділянки й інженерні комунікації, а приватний бізнес
займається безпосередньо зведенням об’єктів. Реалізація житла
залишається прерогативою держави;
– будівництво прибуткових будинків і соціального житла для населення з
низькими доходами, при адекватній відповідній платі або дотаційному
принципі оплати населення за житло.
Однією з найважливіших цілей сучасного етапу соціально-економічного
розвитку України є це створення соціально-орієнтованої ринкової держави.
З цієї точки зору актуальним постає дослідження житлової політики
держави як частини соціальної політики. Особливого значення набуває
розробка механізму державного регулювання житлової політики, визначення
її головних напрямів та інструментів, виявлення недоліків і шляхів
удосконалення.
Обґрунтування теоретичних і методичних основ удосконалення механізму
державного регулювання будівельного ринку житлового будівництва,
передбачає в ході дослідження виявлення умов збалансованого стимулювання
попиту і пропозиції на ринку житла.
До заходів із стимулювання попиту пропонується віднести розв‘язання
наступних задач:
1. Підвищення загального рівня доходів населення. Ця задача має
довгостроковий характер і повинна вирішуватись на національному рівні. В
даний час показник періоду накопичення для придбання квартири (показник
зворотний коефіцієнту доступності житла), розрахований як відношення
середньої ринкової вартості житла до середньорічного доходу сім’ї, в
середньому по країні становить більш як 5 років, в той час як у
європейських країнах цей показник дорівнює 3 роки, а для США – 2 роки.
Очевидно, що без підвищення матеріального добробуту громадян про
нормальну доступність житла говорити не доводиться.
Вирішення цього завдання вимагає загального кардинального поліпшення в
економіці всієї країни, а саме: зростання збирання податків, зростання
ВВП зниження темпів інфляції і т.д. Необхідною умовою для таких змін є,
в першу чергу, політична стабільність у країні, наявність чіткої
соціально орієнтованої програми економічних перетворень.
2. Розвиток іпотечного житлового кредитування населення, як основного
інструменту підвищення купівельної спроможності громадян на ринку житла.
Для подальшого підвищення рівня доступності іпотечних кредитів потрібна
реалізація комплексу заходів:
– забезпечення нормативно-правових умов для розвитку іпотечного
житлового кредитування та інших інститутів житлового фінансування
населення;
– створення уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових
кредитів та забезпечення розвитку ринку іпотечних цінних паперів, у тому
числі за рахунок залучення коштів пенсійних фондів і страхових компаній
на ринок іпотечних цінних паперів;
– удосконалення системи державної реєстрації прав на нерухоме майно та
угод з ним шляхом створення інформаційної системи статистичних даних про
ситуацію на житловому ринку, доступною для всіх зацікавлених сторін,
організація збору статистичних даних про неповернення іпотечних житлових
кредитів, дострокове погашення кредиту з метою інформаційного
забезпечення кредитних організацій і страхових компаній;
gdiie
– бюджетне сприяння підвищенню рівня доступності житла та іпотечних
житлових кредитів для населення, наприклад, у формі надання субсидій
молодим сім‘ям на придбання житла, в тому числі на погашення першого
внеску при отриманні іпотечного кредиту або позики;
– розвиток нових ринкових інститутів і механізмів, які формують
інфраструктуру іпотечного житлового кредитування і ринку житла
(страхування іпотечних житлових кредитів, бюро кредитних історій,
небанківські кредитні організації, що здійснюють кредитні операції з
надання іпотечних кредитів на придбання житла, та інші);
– вдосконалення системи захисту прав громадян – набувачів житла і
громадян, що беруть участь у фінансуванні житлового будівництва.
Більша частина даних заходів носить організаційний характер і не
потребує виділення додаткових бюджетних ресурсів. Винятком є організація
бюджетної підтримки у формі надання субсидій молодим сім‘ям.
3. Удосконалення форм державної підтримки населення з метою поліпшення
житлових умов. Така підтримка має здійснюватися за наступними напрямами:
виконання державних зобов’язань щодо забезпечення житлом категорій
громадян, встановлених законодавством, та розробка і вдосконалення
існуючих програм підтримки соціально незахищених верств населення з
низьким рівнем доходів (неповних сімей, інвалідів і т.д.).
4. Розвиток накопичувальних схем придбання житла. Основним способом
залучення ресурсів є пайова участь громадян в інвестуванні будівництва.
Альтернативним способом залучення коштів населення у будівництво житла є
діяльність кооперативів, що діють за принципом кас взаємодопомоги
(житлово-накопичувальні кооперативи, кредитні споживчі кооперативи
громадян, житлово-будівельні кооперативи). Їх перевагою є більш тривалі
терміни накопичення, можливість придбання житла після внесення частини
його вартості від 30 до 55%, а також більш низькі процентні ставки в
порівнянні з іпотечними кредитами.
5. Встановлення державного контролю за різними формами залучення коштів
населення для фінансування будівництва і придбання житла.
В даний час відсутність належного контролю за діями забудовників часто
призводить до таких негативних наслідків, як:
– проблема встановлення права власності на готове житло внаслідок так
званих «подвійних продажів»;
– надання громадянам житла більш низької якості в порівнянні з житлом,
зазначеним у договорі;
– повна або часткова втрата громадянами вкладених коштів у зв’язку з
заморожуванням та збільшенням термінів будівництва.
Стимулювання пропозиції на ринку житла може бути здійснено шляхом
реалізації заходів за такими напрямами:
1. Розробка довгострокових програм відтворення житлового фонду, в тому
числі будівництво державного житла (виділення капітальних субсидій на
будівництво). Наявність таких програм, підкріплених фінансуванням з
різних джерел, в тому числі бюджетних, буде сприяти розвитку житлової
сфери. Реалізація таких програм має бути підкріплена відповідними
заходами щодо формування інженерної, транспортної та соціальної
інфраструктури територій, призначених під житлове будівництво.
2. Створення умов для розвитку конкуренції і зниження адміністративних
бар‘єрів на ринку житлового будівництва, створення ефективних механізмів
боротьби з високим рівнем монополізації та адміністративного
протекціонізму на ринку. Однією з таких умов є обов’язкова конкурсна
система відбору постачальників будматеріалів і будівельних організацій
для здійснення програм житлового будівництва, що реалізуються місцевою
владою, для більш ефективного використання наявних ресурсів для розвитку
житлового будівництва. Іншим важливим напрямом є впровадження прозорих
конкурентних процедур надання земельних ділянок для житлового
будівництва через конкурсні торги.
3. Забезпечення земельних ділянок комунальною інфраструктурою з цілю
житлового будівництва, створення умов для залучення кредитних коштів і
приватних інвестицій для цих цілей. Для цього необхідним є надання
державних гарантій за запозиченнями, а також відшкодування частини
витрат на сплату відсотків за кредитами, отриманими в українських
кредитних організаціях, та забезпечення земельних ділянок комунальною
інфраструктурою.
4. Сприяння впровадженню механізмів проведення комплексної забудови
територій, реконструкції та оновлення існуючих кварталів забудови. До їх
числа можуть бути віднесені комплексні забудови територій передмість
регіонів, а також квартали в історичному центрі міста з високим ступенем
фізичного зносу житлового фонду, території, що вивільняються після
виведення промислових підприємств за межі міста, житлові квартали
забудови будинками перших масових серій. Здійснення такої забудови
дозволяє створювати однорідне міське середовище, комплексно підходити до
забезпечення територій необхідною інженерною та соціально-побутовою
інфраструктурою, а також до питань з благоустрою створюваних або
реконструйованих кварталів. Основними цілями формування механізму
розвитку ринку житлового будівництва заміської нерухомості є: подолання
спаду в обсягах будівництва житла та збільшення обсягів будівництва
житла за рахунок коштів населення. Подібний підхід оптимізує структуру
та обсяги інвестиційних витрат, а також дозволить зосередити
відповідальність за реалізацію проекту в рамках обмеженого числа
учасників проекту.
5. Стимулювання розвитку прогресивних форм і технологій житлового
будівництва, модернізації та оновлення обладнання для підвищення
ефективності будівництва та виробництва будівельних матеріалів, а також
впровадження прогресивних енергозберігаючих технологій. Застосування
сучасних технологій сприятиме розвитку житлового будівництва за рахунок
зниження собівартості і скорочення термінів виконання
будівельно-монтажних робіт. Здійснення цих заходів може здійснюватися
шляхом надання податкових пільг підприємствам, які впроваджують нові
технології.
Одним з таких напрямків є технологія збірно-каркасного домобудівництва.
Дана технологія забезпечує зниження собівартості будівельно-монтажних
робіт на 25-30% за рахунок промислового виробництва каркасних
конструкцій. Іншою перевагою є швидкість зведення будівель за рахунок
збирання на будівельному майданчику готових конструкцій. Також каркасна
технологія за рахунок вільного розташування мережі колон дозволяє
забезпечити максимально вільний вибір просторово-планувальних рішень, в
тому числі включати максимально можливу кількість малогабаритних
квартир, що є важливим чинником, з огляду на проблему забезпечення
житлом молодих сімей. Крім цього, істотним чинником на користь широкого
застосування технології каркасного житлового будівництва є широка
можливість за вибором архітектурного вигляду будинків [3, c. 63].
Крім вищеназваних основних заходів можна виділити такі заходи, як:
формування системи територіального планування, створення умов для
розробки правил землекористування і забудови, містобудівної документації
для житлового будівництва.
Одночасно на стимулювання попиту і пропозиції впливають заходи, які
спрямовані на наступне:
1. Удосконалення законодавчих механізмів, які регламентують здійснення
різних видів діяльності по залученню коштів населення для фінансування
будівництва та придбання житла, а також захисту прав та інтересів
громадян та інших учасників ринку житла, включаючи забезпечення права
власності, найму, оренди, іпотеки. Важливим заходом є вирівнювання прав
інвесторів і забудовників, що здійснюють житлове будівництво,
законодавче визначення гарантій повернення вкладених коштів інвестору у
разі невиконання покладених зобов‘язань забудовником. Дотримання умов
рівноправності є можливим важливо як для інвесторів – учасників
дольового будівництва, так і для будівельних організацій, що здійснюють
зведення житлових будинків. Інвестори повинні бути впевнені в отриманні
житла належної якості і в строки, а забудовники – у реалізації
запланованих фінансових потоків.
2. Удосконалення правових та організаційних умов розвитку інфраструктури
ринку житла, а саме девелоперської, оціночної, страхової діяльності,
нотаріату, державної системи реєстрації нерухомості та угод з нею.
Висновки
У цілому, підвищення ефективності управління розвитком ринку житлового
будівництва вимагає створення такої системи організації
інвестиційно-будівельної діяльності, при якій були б чітко розмежовані
функції держави і ринкові механізми; відносини власності і механізми
містобудівного регулювання; інтереси, місце і роль забудовників та
інвесторів; відносини забудовників з владою і з
підприємствами-монополістами. Таким чином, весь комплекс заходів щодо
вдосконалення механізму державного управління розвитком ринку житлового
будівництва можна підрозділити на дві групи: заходи щодо стимулювання
попиту і заходи щодо стимулювання пропозиції на ринку житла.
Література
1. Белянский А.М. Приоритеты и стратегии в модели реформирования
жилищно-коммунального сектора / А.М. Белянский // Коммунальное хозяйство
городов. Научно-технический сборник. ХНАГХ. Выпуск 57. – К.: Техніка,
2004. – С. 28-35.
2. Беркута А. Економічні аспекти розвитку будівельного комплексу
України / А. В. Беркута // Економіка будівництва. – 2006. – № 1. – С.
5–8.
3. Економіка України: інвестиційно-інноваційні проблеми розвитку :
[монографія]/ За ред. В. Ф. Беседіна, А. С. Музичука. – К.: НДЕІ, 2006.
– 552 с.
4. Житлове будівництво в Україні: Причини поточної кризи та висновки для
економічної політики: [Аналітична записка] / Роберт Кірхнер , Рікардо
Джуччі, Роман Возняк. – К.: Інститут економічних досліджень та
політичних консультацій, Німецька консультативна група, 2008. – 16 с.
5. Ісаєнко Д.В. Державна політика у сфері забезпечення стійкого
функціонування будівельної галузі/ Д.В.Ісаєнко // Актуальні проблеми
державного управління – 2010. – № 1(37). – С.115-121.
Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter
