Задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки
Основною метою встановлення іпотеки є забезпечення виконання
зобов’язання, тому у разі невиконання або неналежного виконання
боржником основного зобов’язання іпотекодержатель вправі задовольнити
свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на
предмет іпотеки.
У разі порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності
іпотекодавця або визнання його банкрутом або при ліквідації юридичної
особи – іпотекодавця іпотекодержатель набуває право звернення стягнення
на предмет іпотеки незалежно від настання строку виконання основного
зобов’язання, якщо іпотекодержатель і правонаступник іпотекодавця не
досягнуть згоди про інше.
Підставами звернення стягнення на предмет іпотеки є:
1) рішення суду;
2) виконавчий напис нотаріусу;
3) договір про задоволення вимог іпотекодержателя.
Звернення стягнення на майно, що є предметом іпотеки і належить
державному чи комунальному підприємству або підприємству, більш як 50
відсотків акцій (часток, паїв) якого перебуває у державній власності,
здійснюється на підставі рішення суду.
Якщо предметом іпотеки є два або більше об’єкти нерухомого майна,
стягнення звертається в обсязі, необхідному для повного задоволення
вимог іпотекодержателя. Якщо предметом іпотеки є об’єкти, які належать
різним особам, та задоволення отримується за рахунок частини переданого
в іпотеку майна, ті іпотекодавці, на майно яких було звернено стягнення,
мають право на пропорційне відшкодування від іпотекодавців, на майно
яких не зверталось стягнення, і набувають прав іпотекодержателя на
частину майна, на яку не було звернено стягнення, для забезпечення
такого відшкодування.
Після прийняття рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки і з
метою отримання продукції, плодів та доходів, забезпечення належного
господарського використання переданого в іпотеку нерухомого майна згідно
з його цільовим призначенням предмет іпотеки на підставі договору між
іпотекодавцем і іпотекодержателем або рішення суду може бути переданий
іпотекодержателю або іншій особі в управління на період до його
реалізації.
У процесі задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки
можна виділити наступні етапи:
повідомлення про порушення основного зобов’язання та (або) іпотечного
договору;
можливість позасудового врегулювання питання про звернення стягнення на
предмет іпотеки;
продаж предмета іпотеки за рішенням суду або договором про задоволення
вимог іпотекодержателя;
реалізація предмета іпотеки на прилюдних торгах;
розподіл доходів від реалізації предмета іпотеки.
У разі порушення основного зобов’язання та (або) умов іпотечного
договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є
відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В
цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов’язань, вимога
про виконання порушеного зобов’язання у не менш ніж тридцятиденний строк
та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі
невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога
іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі
розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.
Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення
стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на
підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із
застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в
іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і
іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає
нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до
набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет
іпотеки.
Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги
іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов’язання є
недійсними.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу
іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання
основного зобов’язання, є правовою підставою для реєстрації права
власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме
майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржене іпотекодавцем в суді,
якщо він доведе, що основне зобов’язання і умови іпотечного договору не
були порушені. У разі переходу до іпотекодержателя права власності на
передане в іпотеку нерухоме майно права і вимоги інших осіб на це
нерухоме майно, зареєстровані у встановленому законом порядку,
залишаються дійсними.
Іпотекодержатель несе відповідальність за задоволення прав чи вимог
інших осіб на предмет іпотеки, які мають вищий пріоритет. Задоволення
прав чи вимог осіб з нижчим пріоритетом здійснюється у межах перевищення
вартості нерухомого майна, визначеної шляхом його оцінки, після
задоволення прав чи вимог, які мають вищий пріоритет, над розміром
забезпеченої іпотекою вимоги іпотекодержателя.
?
hµJ
hµJ
hµJ
hµJ
hµJ
hµJ
hµJ
hµJ
hµJ
hµJ
hµJ
hµJ
?
????????????????????
????????????????????
????????????
????????????
????????????
???????????????
????????????
?іж ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Розподіл
виручки від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими
особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки,
здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав
чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю.
Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до
вказаних вище вимог, є правовою підставою для реєстрації права власності
покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
У разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет
іпотеки у рішенні суду зазначаються: загальний розмір вимог та всі його
складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета
іпотеки; опис нерухомого майна, за рахунок якого підлягають задоволенню
вимоги іпотекодержателя; заходи щодо забезпечення збереження предмета
іпотеки або передачі його в управління на період до його реалізації,
якщо такі необхідні; спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом
проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу;
пріоритет та розмір вимог інших кредиторів, які підлягають задоволенню з
вартості предмета іпотеки; початкова ціна предмета іпотеки для його
подальшої реалізації.
Одночасно з рішенням про звернення стягнення на предмет іпотеки суд за
заявою іпотекодержателя вправі винести рішення про виселення мешканців,
якщо предметом іпотеки є житловий будинок або житлове приміщення.
Суд вправі відмовити у задоволенні позову іпотекодержателя про
дострокове звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо допущене
боржником або іпотекодавцем, якщо він є відмінним від боржника,
порушення основного зобов’язання чи іпотечного договору не завдає
збитків іпотекодержателю і не змінює обсяг його прав.
Після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку
житловий будинок чи житлове приміщення всі мешканці зобов’язані на
письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно
звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця
з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий
будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений
сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на
підставі рішення суду. Особи, які проживають у зазначених приміщеннях на
умовах договору найму (оренди), не підлягають виселенню, якщо: договір
найму (оренди) був укладений до моменту укладення іпотечного договору і
про наявність такого договору було доведено до відома іпотекодержателя
або такий договір був зареєстрований у встановленому законом порядку;
договір найму (оренди) був укладений після укладення іпотечного договору
за згодою іпотекодержателя.
Реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням
суду або за виконавчим написом нотаріуса, проводиться, якщо інше не
передбачено рішенням суду, шляхом продажу на прилюдних торгах у межах
процедури виконавчого провадження з дотриманням вимог, встановлених ЗУ
“Про іпотеку”.
Боржник вправі до дня продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах
виконати вимогу за основним зобов’язанням чи ту її частину, виконання
якої прострочено, разом з відшкодуванням будь-яких витрат та збитків,
завданих іпотекодержателю, включаючи судові витрати, витрати на оплату
винагороди залученим експертам (оцінювачам, юристам), витрати на
підготовку до проведення прилюдних торгів тощо. Таке виконання є
підставою для припинення реалізації предмета іпотеки на прилюдних
торгах. Умови договорів, що обмежують це право боржника, є недійсними.
Прилюдні торги проводяться в двомісячний строк з дня одержання
спеціалізованою організацією заявки державного виконавця на їх
проведення. Підготовка до проведення прилюдних торгів та порядок їх
проведення регулюються ст.ст. 43-45 ЗУ “Про іпотеку”.
Оформлення результатів прилюдних торгів здійснюється наступним чином.
Протягом п’яти робочих днів з дня отримання спеціалізованою організацією
платежу від покупця предмета іпотеки спеціалізована організація надсилає
державному виконавцю повідомлення про здійснення такої оплати. Протягом
п’яти робочих днів з дня отримання державним виконавцем зазначеного
повідомлення державний виконавець надсилає спеціалізованій організації
свідоцтво про придбання майна на прилюдних торгах. Свідоцтво про
придбання майна на прилюдних торгах підписується державним виконавцем і
скріплюється печаткою відповідного відділу державної виконавчої служби.
У разі відмови державного виконавця видати свідоцтво про придбання майна
на прилюдних торгах він повинен у п’ятиденний строк повідомити про це
спеціалізовану організацію, іпотекодавця, іпотекодержателя та покупця. У
повідомленні зазначаються підстави для відмови. Відмова державного
виконавця видати свідоцтво про придбання майна на прилюдних торгах може
бути оскаржена в суді. Свідоцтво про придбання нерухомого майна на
прилюдних торгах є правовою підставою для реєстрації у встановленому
законом порядку права власності покупця на придбане на прилюдних торгах
майно.
Протягом п’яти робочих днів з дня отримання спеціалізованою організацією
від державного виконавця свідоцтва про придбання майна на прилюдних
торгах спеціалізована організація надсилає це свідоцтво покупцеві і
розподіляє отримані від нього кошти у такій черговості:
витрати на проведення прилюдних торгів;
комісійна винагорода спеціалізованої організації, яка не може
перевищувати 3 відсотки від ціни реалізації предмета іпотеки;
задоволення вимог іпотекодержателів та інших кредиторів боржника, які
мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на
реалізоване майно, відповідно до їх пріоритету та розміру;
решта повертається іпотекодавцю.
Якщо сума, одержана від реалізації предмета іпотеки, не покриває вимоги
іпотекодержателя, він має право отримати решту суми з іншого майна
боржника у порядку, встановленому законом.
Після продажу предмета іпотеки припиняються будь-які права та вимоги
інших осіб на нерухоме майно, що було предметом іпотеки, які виникли
після державної реєстрації іпотеки за іпотечним договором, згідно з яким
було звернене стягнення на предмет іпотеки. Це правило не застосовується
у разі придбання предмета іпотеки іпотекодавцем.
У разі, коли предмет іпотеки вилучено (викуплено) для державних чи
суспільних потреб відповідно до закону, іпотекодержатель має право
вимагати від боржника дострокового виконання основного зобов’язання, а у
разі його невиконання – право на першочергове задоволення своїх вимог за
рахунок коштів, що підлягають виплаті іпотекодавцю, або за рахунок
іншого майна, що набувається іпотекодавцем у зв’язку з вилученням
(викупом) відповідного нерухомого майна.
Література
Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданському праву.
М., 1940., Годэмэ Е. Общая терия обязательств. –М., 1948.
Зобов’язальне право /За ред. проф. О.В.Дзери. К., Юрінком Інтер. 1999.
980с.,
Йоффе О.С. Обязательственное право. М.. Юрид. лит. 1975,
Брагинский М. И. Общее учение о хозяйственных договорах. Минск, 1967,
Кодифікація приватного (цивільного права) України. /За ред. проф.
А.Довгерта. –К.: Юринком Інтер. 2000. –292с.,
Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972.
Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter
